ทีมข่าวเศรษฐกิจ

  การพลิกฟื้น "เศรษฐกิจไทย" ภายใต้แรงกดดันรอบด้าน นอกจาก 5 เครื่องยนต์หลัก การใช้จ่ายภาครัฐ การบริโภคภายในประเทศ การลงทุน การส่งออก และการท่องเที่ยว ที่เป็นหัวหอกสร้างรายได้ให้กับประเทศมาอย่างยาวนาน คงน่าจะถึงเวลาแล้ว ที่ "รัฐบาล" ต้องเหลียวกลับมามอง "ภาคอสังหาริมทรัพย์" เป็นอีกหนึ่งเครื่องยนต์เสริมทัพในการ บูสต์เศรษฐกิจไทย

   เนื่องจากเป็นธุรกิจขนาดใหญ่ มีมูลค่าตลาดปีละ 8 แสนล้านบาทถึง 1 ล้านล้านบาท แม้ว่าสถานการณ์ตลาดในปัจจุบันจะยังไร้สัญญาณการฟื้นตัว แต่ถ้าตลาดฟื้น จะส่งผลต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจได้ 8-12% ของจีดีพี เกิดการจ้างงานภายในประเทศถึง 1 ล้านคน และยังส่งเสริมเรื่องการใช้วัสดุภายในประเทศถึง 90%

   จึงเป็นที่มาของ "มาตรการ 6+1" จากภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เตรียมยื่นเสนอต่อรัฐบาลพรรคภูมิใจไทย ให้ช่วยปลดล็อก กระตุ้นตลาด และกำลังซื้อที่ถดถอยมาอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าปัจจุบันจะมี 2 มาตรการรัฐ ทั้งลดค่าโอนและจำนองเหลือ 0.01% และ การผ่อนคลาย LTV แล้ว แต่เปรียบเสมือนเป็นยาสามัญประจำบ้าน ที่แรงส่งยังไม่แรงพอ

   'อนุทิน' สั่งสแกนมาตรการอสังหาฯ

   ล่าสุด อนุทิน ชาญวีรกูล นายกรัฐมนตรี ได้สั่งการให้ เอกนิติ นิติทัณฑ์ประภาศ รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เซตวัน เวลา หารือร่วมกับ 3 สมาคมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยและสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร

   พลิกดูรายละเอียด "มาตรการ 6+1" ที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เขย่าใหม่เพื่อเสนอต่อรัฐบาล ประกอบด้วย

   1.ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยในทุกระดับราคา โดยกำหนดวงเงินไม่เกิน 7 ล้านบาทแรก และส่วนเกิน 7 ล้านบาทให้เก็บตามอัตราปกติ โดยขยายเวลาจนถึง 30 มิถุนายน 2569

   2.จัดให้มีมาตรการการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือมอร์ทเกจการันตี ด้วยการขยายบทบาทของบรรษัทประกัน สินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) โดยอาจทำการค้ำประกันสินเชื่อบางส่วน เช่น 20% ของสินเชื่อ สำหรับผู้กู้ที่ผู้ซื้ออสังหาฯนำไปสร้างรายได้ ผู้ประกอบอาชีพอิสระ และผู้ที่ไม่ได้รับการปล่อยสินเชื่อจากสถาบันการเงิน

   3.จัดให้มีนโยบายการกำหนดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ตามระดับ ความเสี่ยงของผู้กู้ (Risk-Based Pricing) ให้กับสถาบัน การเงินในการกำหนดอัตราดอกเบี้ยแตกต่างได้ตามความเสี่ยงของผู้กู้ เพื่อให้ทุกกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อ

   4.ขอให้รัฐบาลพิจารณาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 50% เป็นเวลา 1-2 ปี เพื่อบรรเทาภาระการจำนองทรัพย์สินและกระตุ้นการลงทุนให้กับผู้ประกอบการและกระตุ้นการถือครองที่อยู่อาศัย

   5.จัดให้มีนโยบายการแก้ปัญหาหนี้นอกระบบด้วยแนวทาง Warehouse Debt เนื่องจากรัฐบาลต้องเร่งแก้ไขปัญหาหนี้ ครัวเรือน โดยเฉพาะหนี้นอกระบบหรือหนี้ที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง ที่ฉุดรั้งความสามารถในการใช้จ่ายเงินและการชำระหนี้ของประชาชน โดยใช้วงเงินบ้านที่ชำระแล้วบางส่วนรีไฟแนนซ์หนี้นอกระบบและหนี้ดอกเบี้ยสูง ซึ่งจะช่วยบรรเทาและคลี่คลายปัญหาทางการเงินของลูกหนี้และกำลังซื้อในประเทศ

   6.ผลักดันให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และ คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลงอีก 0.5% จากอัตราปัจจุบัน 1.5% เหลือ 1% โดยเร็วและเป็นอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง เพื่อช่วยลดภาระดอกเบี้ยของประชาชนและภาคธุรกิจ รวมถึงกระตุ้นการบริโภคและการลงทุนในภาค อสังหาริมทรัพย์

   ส่วน "มาตรการ+1" ที่เพิ่มเติม คือ ขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยแก้ไข พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ สำหรับลูกค้าชาวไทยและต่างชาติ รองรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยให้เข้าถึง สินเชื่อและที่อยู่อาศัย รวมถึงยังดึงดูดต่างชาติให้เข้ามาลงทุนได้ โดยภาครัฐสามารถจัดเก็บภาษีเพิ่มสำหรับต่างชาติและนำรายได้ ไปตั้งกองทุนสนับสนุนโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับคนไทยกลุ่ม เปราะบางได้ หากมาตรการนี้สามารถผลักดันออกมาได้ จะเป็นการปรับโครงสร้างธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาว

   ขายได้-โอนยาก-ติดกับดักหนี้

   ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทยกล่าวว่า หากรัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯเพิ่มเติมภายในช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2568 นี้ คาดว่าจะเป็นแรงส่งต่อตลาดอสังหาฯ ให้มีความคึกคักต่อเนื่องไปถึงปี 2569 สะท้อนดีมานด์ในงาน มหรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 48 ที่มียอดขายถึง 13,298 ล้านบาท แม้จะต้องไปลุ้นการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารก็ตาม แต่ถือว่าเป็นสัญญาณเชิงบวก

   สอดคล้องกับ สุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุว่า ยอดขายในงานมหกรรมบ้าน 13,298 ล้านบาท ต้องลุ้น หลังงานอีก 45 วันจะมีการรีเจ็กต์เรตมากหรือน้อย ทั้งจากธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อแค่ไหน เพราะธนาคารพาณิชย์ยังเข้มงวด และจากลูกค้าจะเปลี่ยนใจทิ้งเงินจองหรือไม่ เนื่องจากในงาน ผู้ประกอบการมีจัดโปรโมชั่นทำสงครามราคา จองต่ำกันคึกคัก และลูกค้าอาจจะจองไว้หลายโครงการ

   "ผลจากสต๊อกคงค้างมากกว่า 2 ปี กดดันให้ผู้ประกอบการเร่งระบายสต๊อก ให้ได้เงินสดไปชำระดอกเบี้ย และหาทางต่ออายุ สัญญาเงินกู้กับธนาคารและหุ้นกู้ จากสงครามราคาที่เกิดขึ้น จึงทำให้ลูกค้าทิ้งเงินจองโดยไม่กังวลและมีสูงขึ้นด้วย"

   อีกข้อมูลสะท้อนสภาพตลาด คือ ผลสำรวจภาวะการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3 ปี 2568 พบว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ ยังทรงตัวสูงกว่า 39-40% สะท้อนปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อของประชาชน โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งได้รับผลกระทบโดยตรงจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและหลักเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น และยังไม่เห็นสัญญาณฟื้นตัว ส่วนกลุ่ม 3-7 ล้านบาทยังทรงตัว ขณะที่กลุ่มมากกว่า 7 ล้านบาท แม้มีอัตราปฏิเสธต่ำสุด แต่เห็นสัญญาณชะลอในกลุ่มลูกค้าธุรกิจ ขณะที่ยอดโอนแนวราบชะลอตัวตามกำลังซื้อที่ลดลง

   ปัญหาหลักของผู้กู้คือ ภาระหนี้สูงเกินไป รายได้ไม่มั่นคง ประวัติทางการเงินไม่ดี โดยกลุ่มผู้มีรายได้ไม่ประจำ เช่น ฟรีแลนซ์ พ่อค้าแม่ค้า แรงงานอิสระ ได้รับผลกระทบสูงสุด ซึ่งสมาคมได้เรียกร้องให้ภาครัฐฟื้นมาตรการสินเชื่อบ้านหลังแรกและเร่ง ดำเนินการเกณฑ์สินเชื่อแบบมาตรฐานเดียวกัน เพื่อให้ประชาชนทุกกลุ่มสามารถเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้อย่างเท่าเทียม ซึ่ง 3 สมาคมอสังหาฯ เตรียมจะหารือร่วมกับ ธปท.เพื่อผ่อนคลายมาตรการดังกล่าวด้วย

   "ถึงแม้ว่าตลาดอสังหาฯจะมีแรงหนุนจากเรียลดีมานด์ แต่การกู้ไม่ผ่านยังเป็นโจทย์ใหญ่และปัจจัยหลักฉุดการฟื้นตัวของตลาด ในครึ่งหลังของปี 2568 คาดหวังรัฐบาลจะมีมาตรการกระตุ้นเพิ่มทั้งเศรษฐกิจและอสังหาฯต่อเนื่องถึงปี 2569" สุนทรย้ำ

   สอดคล้อง ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี คาดตลาดที่อยู่อาศัยไทยปี 2568 มีโอกาสหดตัว 12 ไตรมาสติดต่อกันตั้งแต่ ปี 2566 จากความสามารถในการซื้อของประชาชนลดลงจากปัญหาหนี้ครัวเรือน รวมถึงการอาศัยระยะเวลาขายที่นานขึ้น สต๊อกคงค้างสูง และพื้นที่ศักยภาพในการพัฒนาที่อยู่อาศัยมีจำกัด โดยคาดปัจจัยดังกล่าวยังคงกดดันต่อเนื่องในปี 2569 พร้อม ถูกซ้ำเติมจากแรงส่งของบ้านราคาสูงหมดไป รวมถึงความ ไม่มั่นคงในเรื่องงานด้วยเศรษฐกิจที่โตต่ำและกระแสการลดขนาดองค์กร ซึ่งอาจส่งผลให้หน่วยโอนที่อยู่อาศัยปี 2569 หลุดต่ำกว่า 3 แสนหน่วย

   REIC แนะพักลงทุน-เก็บกระสุน

   ไม่ต่างจากข้อมูลของ สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิชาการ รักษาการในตำแหน่งผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ที่ฉายภาพสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในรอบ 8 เดือนของปี 2568 ยอดโอนและยอดขาย ยังไม่ฟื้นตัวชัดเจน แต่พ้นจากจุดต่ำสุดมาแล้ว แต่ยังอยู่ในสภาวะโอนน้อยและขายหมดช้า สะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ ทั้งบ้านใหม่และมือสอง มีจำนวน 196,223 หน่วย ลดลง 10.6% และมีมูลค่า 527,946 ล้านบาท ลดลง 13.6%

   โดยคาดการณ์ในปี 2568-2569 การโอนกรรมสิทธิ์ปรับตัวลดลง ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ซึ่งปี 2568 คาดมีการโอนกรรมสิทธิ์ จำนวน 343,678 หน่วย ลดลง 1.2% มูลค่า 964,027 ล้านบาท ลดลง 1.7% ปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 343,433 หน่วย ลดลง 0.07% และมูลค่า 963,553 ล้านบาท ลดลง 0.05% โดยเป็นการลดลงติดต่อกัน 4 ปี และทุกระดับราคา ยังพบด้วยว่า"บ้านมือสอง" ได้ดิสรัปต์ "บ้านใหม่" ไปแล้ว จากสถิติจำนวนหน่วยที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มากกว่า 66% ส่วนมูลค่าอยู่ที่ 49%

   สำหรับสถิติที่อยู่อาศัยขายใหม่ทาง REIC คาดการณ์ในปี 2568-2569 จะชะลอตัว โดยปี 2568 อยู่ที่ 74,544 หน่วย ลดลง 31.2% มูลค่า 472,300 ล้านบาท ลดลง 38.6% ปี 2569 อยู่ที่ 75,000 หน่วย เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.6% และมูลค่า 487,500 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.2%

   แต่ที่น่าสนใจคือที่อยู่อาศัยเหลือขายทุกสถานะทั่วประเทศ พบว่าครึ่งปีแรกที่ผ่านมา เพิ่มขึ้น 9.5% อยู่ที่ 363,813 หน่วย คิดเป็นมูลค่ากว่า 2.07 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 18% หลังจากอัตราการดูดซับช้า ต้องใช้เวลาขายนานขึ้น เป็น 57 เดือน ขณะที่ บ้านมือสองพร้อมขายพบว่ามีจำนวน 189,382 หน่วยทั่วประเทศ เพิ่มขึ้น 34.6% คิดเป็นมูลค่า 758,502 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.6% ต้องใช้เวลาในการขายนาน 12 เดือน

   จากข้อมูลที่ปรากฏ "สิทธิเพ็ญ" ส่งสัญญาณในปี 2568-2569 ผู้ประกอบการอสังหาฯต้องพักการลงทุนไว้ก่อน หลังประเมิน 6 สัญญาณ ได้แก่ ยอดโอน-ยอดขายหดตัวต่อเนื่อง อัตราดูดซับลดลง ซัพพลายล้น ดอกเบี้ยเงินกู้สูงขึ้น แนวโน้มเศรษฐกิจขาลง และอัตราผลตอบแทนต่ำเมื่อเทียบกับการลงทุนสินทรัพย์ประเภทอื่น ผู้เช่าลดลง ราคาเช่าลดลงเพราะการแข่งขันสูง ต้องรอให้มีสัญญาณบวกมากกว่านี้ เช่น ยอดโอนกลับมาโตต่อเนื่อง 2 ไตรมาสขึ้นไป ขณะเดียวกันต้องลดความเสี่ยงด้วยการกระจายพอร์ต อย่าลงทุนกระจุกในที่เดียว อย่าใช้แค่ความรู้สึก ให้เก็บกระสุน เก็บเงินสดรอไว้ เพื่อพร้อมลงสนามเมื่อจังหวะเหมาะ

   เสนอ 'ซื้อบ้านแก้หนี้' สกัดNPL

   นอกจากรอยาแรงจากมาตรการรัฐและรอจังหวะบุกแล้ว มีอีกหนึ่งข้อเสนอที่น่าสนใจ "ซื้อบ้านแก้หนี้" จาก หัสกร บุญยัง กรรมการผู้จัดการบริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด โดยเป็นแนวคิดเชิงนโยบายที่ส่งไปถึงภาครัฐ เพื่อช่วยลดภาระหนี้ครัวเรือน และกระตุ้นการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภคที่มีศักยภาพ โดยชี้ว่าลูกค้าจำนวนไม่น้อยแม้จะมีรายได้เพียงพอต่อการกู้ซื้อบ้าน แต่ติดปัญหาหนี้เดิม เช่น หนี้บัตรเครดิต หรือหนี้เช่าซื้อรถยนต์ ที่เป็นอุปสรรคต่อการอนุมัติสินเชื่อบ้าน

   แนวทางที่เสนอ กรณีที่ลูกค้ามีศักยภาพเพียงพอหรือสามารถกู้ได้เกินกว่าวงเงินที่ยื่นขอสินเชื่อ ธปท.และกระทรวงการคลัง ควรหาแนวทางผ่อนปรนเงื่อนไขให้แบงก์ปล่อยกู้ โดยรวมภาระหนี้เดิมเข้ากับสินเชื่อบ้านได้ เช่น ลูกค้าต้องการกู้เงินซื้อบ้านราคา 2 ล้านบาท แต่ลูกค้ามีภาระหนี้บัตรเครดิตอยู่ 150,000 บาท ไม่สามารถกู้สินเชื่อบ้านได้ หากลูกค้าปิดหนี้บัตรเครดิตก้อนนี้ได้ ด้วยการรวมหนี้กับวงเงินสินเชื่อบ้านจะขอกู้ได้ เพราะดูจากรายได้ ที่มีอยู่ลูกค้าสามารถขอกู้ได้สูงสุด 2.5 ล้านบาท ซึ่งครอบคลุมทั้งวงเงินกู้บ้านและยอดหนี้บัตรเครดิตเดิมได้

   "หัสกร" ระบุว่า การปล่อยกู้โดยรวมหนี้บัตรเครดิตเข้ากับสินเชื่อบ้านได้ ไม่เพียงส่งผลดีต่อผู้ซื้อบ้าน แบงก์ และเศรษฐกิจโดยรวม ยังช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในตลาดอสังหาฯ ลดการกู้ไม่ผ่าน การเพิ่มขึ้นของหนี้เสีย และเป็นการเปลี่ยนหนี้ที่ไม่มีทรัพย์สินหนุน หลังให้กลายเป็นหนี้บ้านที่มีสินทรัพย์ค้ำประกัน จะช่วยลดความเสี่ยงระบบการเงินได้ในระยะยาว

   เป็นประเด็นที่ผู้ประกอบการอสังหาฯระดมสมอง เพื่อเสนอต่อ "รัฐบาลอนุทิน" ส่วนจะมีเสียงตอบรับมากแค่ไหน คงต้องลุ้น!