อสังหาริมทรัพย์

    แม้ว่าในปีนี้สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะยังไม่สามารถกลับไปขยายตัวได้อย่างที่หลายๆคนคาดหวังแต่แนวโน้ม ตลาดโดยรวมก็ปรับตัวดีขึ้น ทำให้ตลาด ปี 2568 นี้ไม่หดตัวจากปีก่อนหน้า หลังจากผู้ประกอบการมีการปรับตัวรับมือปัจจัยลบและผลกระทบทางเศรษฐกิจและปัญหาหนี้ครัวเรือน และกำลังซื้อของผู้บริโภค ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่ยังอยู่ในระดับสูง ซึ่งทำให้ตลาดรวมปีนี้ยังคงทรงตัวต่อจากปีก่อนๆ หน้า

    อย่างไรก็ตาม แม้ว่าตลาดรวมอสังหาฯ จะยังไม่สามารถกลับมาขยายตัวได้ ซึ่งทิศทางนี้อาจทำให้หลายๆ คนเข้าใจว่าราคาขายที่อยู่อาศัยในตลาดรวมน่าจะทรงตัวหรือปรับตัวลดลงเพื่อให้สอดรับกับกำลังซื้อและดีมานด์ในตลาด แต่ในความเป็นจริงแล้ว แม้ว่าสถานการณ์ตลาดอสังหาฯในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาจะมีการหดตัว หรือกำลังซื้อผู้บริโภคจะตกลง แต่ในด้านของราคาขายที่อยู่อาศัยนั้นไม่เคยปรับตัวลดลงตามไปเลยแม้แต่น้อยกลับกันราคาขายของที่อยู่อาศัยกลับปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง แม้จะอยู่ในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจ หรือวิกฤตการเมือง หรือวิกฤตการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ก็ตามที

    สังเกตได้จากการปรับตัวของราคาซึ่งเป็นต้นทุนหลักในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการ โดยเฉพาะราคาที่ดินในโซนกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งยังคงปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นใน ทุกๆ ปี โดยเฉพาะราคาที่ดินในย่านใจกลางเมือง CBD ในย่านธุรกิจของกรุงเทพฯ โดยในปี 2568 นี้ราคาที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯมีการปรับตัวสูงขึ้นจากปีก่อนหน้าโดยเฉพาะประมาณร้อยละ 10

    ล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้จัดทำบทวิเคราะห์ เรื่อง "ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ไตรมาส 3 ปี 2568 ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ไตรมาส 3 ปี 2568 ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล" เพื่อรายงานสถานการณ์ราคาซื้อขายที่อยู่อาศัยประจำไตรมาสที่ 3 ของปี 2568

    ซึ่งจากการจัดทำดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ไตรมาส 3 ปี 2568 ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ของ REIC พบว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ไตรมาส 3 มีค่าดัชนีเท่ากับ 131.3 เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.5 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งมีค่าดัชนีอยู่ที่ 130.7 แต่ลดลงร้อยละ -0.8 จากไตรมาสก่อน (QoQ) สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มราคาบ้านจัดสรรที่ยังคงอยู่ในทิศทางปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แม้อัตราการเพิ่มจะชะลอลงเมื่อเทียบกับช่วงที่ผ่านมา สาเหตุหลักมาจากภาวะตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งมีจำนวนหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ลดราคาขายและกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคในช่วงที่ตลาดแข่งขันสูง

    ขณะที่ทำเลของดัชนีราคาบ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯ มีการปรับราคาขึ้นมากที่สุด ในมีนบุรี-หนองจอก-คลองสามวา-ลาดกระบัง ในระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป และพื้นที่ 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) มีการปรับราคาขึ้นมากที่สุด ในเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด ในระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ส่วนของดัชนีราคาทาวน์เฮาส์ในกรุงเทพฯ มีการปรับลดราคามากที่สุด ในบางเขน-สายไหม-ดอนเมือง-หลักสี่ ในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท และพื้นที่ 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) มีการปรับลดราคามากที่สุด ในบางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย ในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) เนื่องจากเป็นการปรับลดราคาจากโครงการจัดสรรที่ยังใช้ต้นทุนเดิม ประกอบกับความต้องการกระตุ้นตลาด และเร่งการระบายสต๊อกที่อยู่อาศัย

    ทั้งนี้ เมื่อจำแนกดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายตามพื้นที่ พบว่า ในพื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขยายมีค่าดัชนีเท่ากับ 131.7 เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.8 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่ลดลงร้อยละ -0.6 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) ขณะที่ใน 3 จังหวัดปริมณฑล ซึ่งประกอบด้วยจังหวัดนนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.3 เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.1 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่ลดลงร้อยละ -0.8 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ)

    ทั้งนี้ ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เมื่อแยกตามประเภทบ้าน พบว่า ดัชนีราคาบ้านเดี่ยว มีค่าดัชนีเท่ากับ 136.3 เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.8 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่ลดลงร้อยละ -1.0 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) แบ่งเป็นดัชนีบ้านเดี่ยวกรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 134.5 เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.4 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่ลดลงร้อยละ -0.6 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) เนื่องจากมีต้นทุนที่สูงขึ้นจากราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน(YoY) พบว่าทำเลที่ปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ได้แก่ เขตมีนบุรี-หนองจอก-คลองสามวา-ลาดกระบัง ในระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป

    ส่วน 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 136.9 เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.4 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่ลดลงร้อยละ -1.2 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) โดยทำเลที่ปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ได้แก่ เมืองนนทบุรีปากเกร็ด ในระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป

    ขณะที่ดัชนีราคาทาวน์เฮาส์ มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.1 ลดลงร้อยละ -0.1 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และลดลงร้อยละ -0.7 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) แบ่งเป็นกรุงเทพฯมีค่าดัชนีเท่ากับ 129.8 ลดลงร้อยละ -0.1 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และลดลงร้อยละ -0.7 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) โดยทำเลที่ปรับราคาลดลงมากที่สุดเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ได้แก่ บางเขน-สายไหม-ดอนเมืองหลักสี่ ในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท

    ในขณะเดียวกันดัชนีราคาทาวน์เฮาส์ใน 3 จังหวัดปริมณฑล ประกอบด้วย นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ มีค่าดัชนีเท่ากับ 126.3 ลดลงร้อยละ -0.2 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และลดลงร้อยละ -0.7 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) โดยทำเลที่ลดราคามากที่สุดเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ได้แก่ บางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย ในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท

    สำหรับรายการส่งเสริมการขายบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในไตรมาสนี้ พบว่า ส่วนใหญ่เป็นการให้ของสมนาคุณ เช่น ฟรีเครื่องปรับอากาศ ปั๊มน้ำ แท็งก์น้ำ ค่าส่วนกลาง มิเตอร์น้ำมิเตอร์ไฟฟ้า ร้อยละ 37.9 ลดลงจากไตรมาสก่อนที่มีสัดส่วน ร้อยละ 38.2 สำหรับการให้ส่วนลดฟรีค่าใช้จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ ร้อยละ 35.2 เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนที่มีสัดส่วนร้อยละ 31.6 และเป็นการให้ส่วนลดเงินสดร้อยละ 26.8 ลดลงจากไตรมาสก่อนที่มีสัดส่วนร้อยละ 30.3

    ราคาห้องชุดใหม่

    รายงานจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ที่ได้จัดทำบทวิเคราะห์ เรื่อง "ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ไตรมาส 3 ปี 2568 ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล" ระบุว่าค่าดัชนีห้องชุดมีค่าเท่ากับ 158.3 จุด ลดลงร้อยละ -0.5 เมื่อเทียบกับ ช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และลดลงร้อยละ -0.5 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) สะท้อนให้เห็นราคาห้องชุดมีการ ปรับตัวลดลงต่อเนื่อง 2 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2568 การปรับลดราคาดังกล่าวเป็นผลจากอุปทานห้องชุดเหลือขายมีจำนวนเพิ่มขึ้น ในขณะที่ยอดขายชะลอตัวลง ทำให้ผู้ประกอบการต้องทำการตลาด ระบายสต๊อก ซึ่งในไตรมาสนี้การให้ของสมนาคุณ สูงถึงร้อยละ 44.3 การให้ฟรีค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 21.4 เป็นร้อยละ 32.4 และส่วนลดเงินสดมีสัดส่วนร้อยละ 23.3

    ทั้งนี้ ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในไตรมาส 3 ปี 2568 เมื่อแยกตามพื้นที่ พบว่า กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 161.4 จุด ลดลงร้อยละ -0.2 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน(YoY) และลดลงร้อยละ -0.5 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) ซึ่งทำเลที่มีการปรับลดราคามากที่สุดเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ได้แก่ ทำเลสุขุมวิทตอนต้น ในระดับราคา 5.01-7.50 ล้านบาท

    ส่วน 2 จังหวัดปริมณฑล (สมุทรปราการ และนนทบุรี) มีค่าดัชนีเท่ากับ 144.9 จุด ลดลงร้อยละ -2.1 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และลดลงร้อยละ -0.5 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) ซึ่งทำเลที่มีการปรับราคาลดลงมากที่สุดเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ได้แก่ เมืองนนทบุรีปากเกร็ด ในระดับราคา 1.01-2.00 ล้านบาท

    สำหรับรายการส่งเสริมการขายห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่าง การขายในไตรมาสนี้พบว่าส่วนใหญ่เป็นของสมนาคุณ ร้อยละ 44.3 เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนที่มีสัดส่วนร้อยละ 39.8 สำหรับ รูปแบบการให้ส่วนลดฟรีค่าใช้จ่าย ในวันโอนกรรมสิทธิ์ มีสัดส่วนร้อยละ 32.4 เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 21.4 และการส่งเสริมการขายโดยการให้ส่วนลดเงินสด มีสัดส่วนร้อยละ 23.3 ลดลงจากไตรมาสก่อนซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 38.8