อิสระ บุญยัง ประธานสภาหอการค้าธุรกิจอสังหาฯเผยอสังหาปี68 ต่ำสุดในรอบ20ปีทุกมิติ หวังปี69 การเมืองไม่สะดุด รัฐบาลใหม่ออกนโยบาย มาตรการกระตุ้นกำลังซื้อฟื้นตลาด

   อีกเพียง 1 เดือนกว่า จะสิ้นสุดปี 2568 สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังคงอยู่ในภาวะดิ่งหนักแตะจุดต่ำสุดในรอบ 20 ปี! ท่ามกลางกำลังซื้ออ่อนแรง เปราะบาง ซัพพลายหดตัวแรงทั่วประเทศ ขณะที่ภาคธุรกิจตั้งความหวังกับปี 2569 และ “รัฐบาลใหม่” จะเร่งอัดฉีดมาตรการฟื้นเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง เพื่อดึงความเชื่อมั่นผู้บริโภค นักลงทุน กลับมาอีกครั้ง ภายใต้ความหวังว่าตลาดอาจจะเริ่มฟื้นตัวอย่างระมัดระวัง หากทุกภาคส่วนร่วมขับเคลื่อนไปในทิศทางเดียวกัน

   อิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย สะท้อนภาพชัดว่า ปี 2568 เป็นปีที่ปัจจัยบวกที่เป็นแรงส่งของตลาดหายไปแทบจะพร้อมๆ กัน ทั้งด้านอุปทาน อุปสงค์ และสินเชื่อ ทำให้มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งเคยอยู่สูงระดับ 9 แสนล้านบาท ถึง 1 ล้านล้านบาทต่อปี อาจลดเหลือราว 7 แสนล้านบาท

  “ถือเป็นการหดตัวรุนแรงที่สุดนับจากวิกฤติต้มยำกุ้ง ผู้ประกอบการต้องปรับตัวด้วยการลดซัพพลาย ลดขนาดโครงการ และยอมทำกำไรบาง เพื่อให้ภาพรวมกลับสู่สมดุล”

   ปี 2568 ตัวเลขต่ำสุดทุกมิติ

   ทั้งนี้ หากพิจารณาข้อมูลศูนย์อสังหาริมทรัพย์ พบว่า โครงการเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ต่ำสุดในรอบ 20 ปี หน่วยสร้างเสร็จจดทะเบียน กรุงเทพฯ และปริมณฑล อยู่ในระดับต่ำสุดรอบ 21 ปี หน่วยสร้างเสร็จจดทะเบียนทั่วประเทศ ต่ำสุดรอบ 8 ปี หน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ ต่ำสุดรอบ 8 ปี สินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังโอน (Post Finance) มีแนวโน้มต่ำสุดรอบ 12 ปี มูลค่าประมาณ 5.47 แสนล้านบาท และสินเชื่อใหม่ปี 2568 หดตัวต่อเนื่องจากปีก่อนราว 6.6%

    “ภาพนี้สะท้อนภาวะชะลอตัวที่ไม่ได้เกิดเพียงจุดเดียว แต่เป็นการหดตัวพร้อมกันทั้งระบบ ตั้งแต่ผู้ประกอบการ ธนาคาร ไปจนถึงผู้ซื้อ ที่กำลังซื้ออ่อนแรงจากเศรษฐกิจโตต่ำ ทั้งเผชิญเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น”

    ลุ้น “ปัจจัยบวก” ปีหน้า

    แม้ปี 2568 จะหนักหน่วง แต่สัญญาณบวกหลายด้านในปี 2569 อาจช่วยให้ตลาดเริ่มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป เช่น ภาคการท่องเที่ยวกลับมาคึกคัก เป้าหมายนักท่องเที่ยว 36 ล้านคน สร้างดีมานด์ใหม่จากกลุ่มต่างชาติ การลงทุนภาคอุตสาหกรรม ผ่านคำขอส่งเสริมการลงทุนจาก BOI ครึ่งปีแรกมูลค่ากว่า 1.05 ล้านล้านบาท และแผนเร่งรัด 70 โครงการมูลค่า 3 แสนล้านบาท งบประมาณรัฐปี 2569 ที่เดินหน้าเต็มปี ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อและกิจกรรมทางเศรษฐกิจ

    “หวังว่า รัฐบาลใหม่ที่เข้ามาจะทำให้การเบิกจ่ายงบประมาณไม่สะดุด สามารถออกนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างรวดเร็วเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อและสร้างความเชื่อมั่นผู้บริโภคและนักลงทุน”

    อย่างไรก็ดี ซัพพลายปี 2568 ที่ต่ำสุดในรอบ 20 ปี เปิดทางให้ตลาดกลับสู่สมดุลได้เร็วขึ้น ราคาน้ำมันและวัสดุก่อสร้าง ที่มีแนวโน้มทรงตัว ช่วย “ลดต้นทุน” ส่วนปัจจัยเสี่ยงคือกำลังซื้อเปราะบาง และมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐหมดอายุ เช่น มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ควบคุมสินเชื่อ (LTV : Loan to Value) และลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง ในเดือน มิ.ย. 2569

    อีกด้าน ความเสี่ยงที่อาจฉุดการฟื้นตัวยังคงมีอยู่หลายประเด็น เช่น ตัวเลขจีดีพีปี 2569 ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คาดการณ์เติบโตเพียง 1.6% และความผันผวน ไม่แน่นอนต่างๆ เช่น ด้านการค้าระหว่างประเทศ ผลกระทบนโยบายการค้าจากสหรัฐ รวมถึงความตึงเครียดชายแดน การจ้างงานใหม่ขยายตัวในอัตราต่ำ ราคาที่ดินปรับสูง ขณะที่อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ยังน่าเป็นห่วง!

    ปี69 ตลาดเริ่มฟื้นบางพื้นที่

   เมื่อรวมทั้ง “ปัจจัยบวก-ปัจจัยเสี่ยง” ในทุกมิติ อิสระ ประเมินว่า ปี 2569 จะเป็นปีแห่ง “การฟื้นตัวแบบระมัดระวัง” โดยมีทิศทางสำคัญ ดังนี้ การเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 5-10% จากฐานต่ำสุดปี 2568 การโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหน่วยและมูลค่าอาจเพิ่มขึ้น 5-10% ทาวน์เฮาส์ ราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท จะถูกแทนที่ด้วยคอนโดมิเนียม ระดับ 1-1.5 ล้านบาท

   โดยพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล และภูมิภาค ฟื้นตัวไม่เท่ากัน แล้วแต่ศักยภาพเมืองและอุตสาหกรรม ระดับราคาอสังหาฯ ไม่สามารถขยับขึ้นมากนัก แต่เป็นผลดีต่อผู้ซื้อ ขณะที่ “ตลาดบ้านมือสอง” จะมีส่วนแบ่งการตลาดมากกว่า 50% ความต้องการที่อยู่อาศัยและการปรับปรุงบ้านสำหรับผู้สูงอายุจะมีความสำคัญมากขึ้น

   ผ่าทางรอดต้องร่วมมือกันทุกภาคส่วน

   อิสระ แนะว่า เพื่อประคองตลาดไม่ให้ทรุดไปมากกว่าเดิม ข้อเสนอร่วมจากภาคธุรกิจ ภาครัฐ ธนาคาร และผู้ประกอบการ ต่างเห็นในทิศทางเดียวกันว่า ต้อง “ลดซัพพลาย” และขนาดโครงการลง ปรับราคา เน้นกำไรที่เหมาะสม

   โดยรัฐบาล ในฐานะผู้ขับเคลื่อนหลักต้องพิจารณาขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง สนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำผ่านสถาบันการเงินของรัฐ ส่งเสริมมาตรการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย

   ทางด้าน ธปท. ควรจะพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ขยายการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ขณะที่ ธนาคารพาณิชย์ ผ่อนคลายกระบวนการสินเชื่อสำหรับผู้ปิดภาระหนี้แล้ว ร่วมมือเปิดโครงการสินเชื่อค้ำประกัน-ซื้อคืน อีกทางเลือกหนึ่งคือ “ซื้อบ้านแก้หนี้” การรวมภาระหนี้ไม่มีหลักประกันเข้ากับสินเชื่อที่อยู่อาศัยภายใต้เพดาน 110% ของ LTV ซึ่งช่วยลดโอกาสเกิด NPL และเพิ่มเสถียรภาพทางการเงินของผู้ซื้อในระยะยาว

    “แม้ปี 2568 จะเป็นปีที่ธุรกิจอสังหาฯ ต่ำสุดในรอบ 20 ปี แต่โครงสร้างตลาดที่กลับเข้าสู่สมดุลมากขึ้น ประกอบกับปัจจัยหนุนทางเศรษฐกิจและนโยบายการเงิน ทำให้ปี 2569 มีโอกาสเห็นการฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป หากทุกภาคส่วนร่วมประคองตลาดไปในทิศทางเดียวกัน ตลาดที่อยู่อาศัยไทยก็ยังมีพื้นที่เติบโตท่ามกลางความท้าทายในอนาคต”

   หากพิจารณาจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ที่ประเมินอีกว่าในปี 2568 พื้นที่กรุงเทพฯ และ ปริมณฑลจะมีซัพพลายใหม่ เพียง 52,000 หน่วย ลดลงถึง 17% ใกล้ระดับช่วงวิกฤติโควิด-19 ขณะที่สินค้ากลุ่มเสี่ยงที่สุดคือ ยูนิตสร้างเสร็จระดับราคา 2-3 ล้านบาท มากถึง 17,268 หน่วย หรือกว่า 27% ของทั้งหมด ผู้ประกอบการจำเป็นต้องวางกลยุทธ์อย่างรอบคอบทั้งด้านทำเล ราคา และความต้องการจริงของผู้ซื้อ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจาก “สต็อกล้น” และ “รอบการขายที่ยาวนานขึ้น”

   สัญญาณทั้งหมดนี้ชี้ว่าตลาดอสังหาฯ ปี 2568 ไม่ใช่ปีแห่งการเร่งเปิดเกมรุก แต่เป็นปีแห่ง “การรักษาสมดุล” ของซัพพลายและดีมานด์ ที่ผู้ประกอบการต้องยอมเดินเกมช้าลง และแม่นยำกว่าเดิม! เพื่อรักษาสภาพคล่องและความยั่งยืนในระยะยาว