บนเส้นทางฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ยังเต็มไปด้วยแรงต้านจากหนี้ครัวเรือนระดับสูงและความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่แม้จะเริ่มฟื้นตัวแต่ยังไม่แน่นหนาพอ วันที่ 21 พฤศจิกายน 2568 จึงกลายเป็นหมุดหมายสำคัญอีกวันหนึ่งสำหรับผู้ประกอบการ เมื่อสามสมาคมอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้เข้าหารือกับฝ-ายนโยบายของรัฐบาล นำโดย ดร.เบญจรงค์ สุวรรณคีรี ผู้ช่วยรัฐมนตรีประจำกระทรวงการคลัง เพื่อคัด "3 มาตรการบิ๊กวิน" จากข้อเสนอเดิม 6 ประเด็น ก่อนเตรียมยื่นหนังสือฉบับใหม่ต่อกระทรวงการคลังในอนาคต

   นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้เปิดเผยกับฐานเศรษฐกิจว่า บรรยากาศในการเข้าพบครั้งนี้ค่อนข้างเป็นการประชุมที่สร้างสรรค์ (Constructive meeting) และมีท่าทีในการตอบรับที่ดี ทั้งนี้ ฝ-ายรัฐบาลต้องการให้ข้อเสนอถูกจัดลำดับใหม่ เหลือเพียงสิ่งที่ "จำเป็นที่สุด ทำได้ทันที และส่งผลระยะยาวต่อโครงสร้างตลาด" ซึ่งไม่ใช่เพียงมาตรการแก้ปัญหาปีต่อปีแบบในอดีต โดยการคัด 3 มาตรการในครั้งนี้จึงเสมือนการลำดับความสำคัญของมาตรการที่จะรักษาการหมุนของตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงชะลอตัว และเป็นสิ่งที่ภาครัฐพร้อมเดินหน้าจริงในเชิงนโยบาย โดย 3 มาตรการฟื้นตลาด ซึ่งทั้งสามสมาคมฯยืนยันร่วมกันว่ามีผลเชิงโครงสร้างที่สุด ได้แก่ 1) การขยายเวลาลดค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนอง 2) โปรแกรมรวมหนี้เพื่อช่วยลดภาระผ่อน และ 3) ระบบประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ให้ บสย. เข้ามามีบทบาท เพื่อสร้างความมั่นใจแก่ธนาคารในการปล่อยกู้ ซึ่งทั้งหมดนี้ไม่ใช่แค่เพื่อกระตุ้นยอดขาย แต่เพื่อยืดลมหายใจให้ประชาชนที่กำลังรับมือกับดอกเบี้ยสูงและค่าใช้จ่ายรายเดือนที่พุ่งขึ้นต่อเนื่องในรอบหลายปีที่ผ่านมา

   มาตรการที่ถูกยกขึ้นมาเป็นอันดับต้นคือการขอ ขยายเวลาลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองอีกหนึ่งปี จากเดิมที่จะสิ้นสุดมิถุนายน 2569 ออกไปเป็นมิถุนายน 2570 มาตรการนี้กลายเป็นการกระตุ้นสำคัญของตลาดช่วงสองปีที่ผ่านมา เพราะช่วยให้ผู้ซื้อบ้านระดับ 1-7 ล้านบาทเข้าถึงตลาดได้ง่ายขึ้นโดยมีภาระต้นทุนวันโอนลดลงอย่างมาก

   นายสุนทรอธิบายว่ารูปแบบใหม่ที่เสนอให้รัฐบาลคือ ให้ครอบคลุมทุกยูนิต แต่ลดเฉพาะมูลค่า 7 ล้านบาทแรก เช่น บ้านราคา 10 ล้านบาท ผู้ซื้อก็ยังได้รับสิทธิ์ลดค่าธรรมเนียม 0.01% ในส่วน 7 ล้านบาทแรก ส่วนที่เกินจะกลับไปใช้อัตราค่าธรรมเนียมตามเดิม เพื่อไม่ให้มาตรการเบี่ยงเบนตลาดหรือเอื้อประโยชน์ต่อกลุ่มรายได้สูงเกินความจำเป็น

   อีกหนึ่งในปัญหาเชิงระบบที่เป็นตัวฉุดเศรษฐกิจช่วงหลายปีมานี้คือภาระหนี้ของประชาชนที่ส่วนใหญ่เป็น "หนี้ระยะสั้นดอกเบี้ยสูง" ตั้งแต่บัตรเครดิต หนี้เช่าซื้อรถ ไปจนถึงสินเชื่ออเนกประสงค์ ซึ่งกินสภาพคล่องรายเดือนจนประชาชนจำนวนมากไม่สามารถขยับมาซื้อบ้านหรือแม้แต่รักษาวินัยทางการเงินได้

   ข้อเสนอที่สองจึงมุ่งตรงไปที่การให้ธนาคารทำ Debt Consolidation Program ที่เปลี่ยนหนี้ระยะสั้นเหล่านั้นให้กลายเป็น "หนี้ระยะยาว" โดยเอาบ้านเป็นหลักประกัน ข้อดีคือดอกเบี้ยลดลงทันทีจากระดับ 12-18% มาอยู่ในกรอบดอกเบี้ยบ้านที่ต่ำกว่ามาก ทำให้ผู้ซื้อมีความสามารถชำระหนี้ได้จริง และไม่หลุดจากระบบสินเชื่อ

   อย่างไรก็ตาม การรวมหนี้อาจทำให้ เจ้าหนี้เดิม เช่น บริษัทบัตรเครดิต หรือไฟแนนซ์รถยนต์ เสียประโยชน์ เพราะไม่ได้รับดอกเบี้ยสูงอย่างเคย แต่ในมุมมองของนายสุนทร ระบุว่าสิ่งนี้จะช่วย "รีสตาร์ต" ระบบได้มากกว่า และทำให้ครัวเรือนไทยกลับมามีศักยภาพซื้อที่อยู่อาศัยอีกครั้ง

   กรณีติดเครดิตบูโรเกิน 90 วันก็เป็นอีกประเด็นที่สมาคมเสนอให้รัฐบาลพิจารณา หากลูกค้าชำระหนี้ค้างทั้งหมดแล้ว ควรได้รับสิทธิ์เข้าสู่กระบวนการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ทันที ไม่ต้องใช้เวลาฟื้นฟูประวัติยาวนานจนโอกาสหลุดลอย

   อีกหนึ่งหมุดหมายสำคัญคือข้อเสนอให้ บรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) เข้ามาทำหน้าที่เป็นผู้ประกันความเสี่ยงให้ธนาคารพาณิชย์บางส่วน เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการปล่อยสินเชื่อบ้าน โดยรูปแบบที่หารือคือให้ บสย. ประกัน เพียง 20% แรกของวงเงิน ซึ่งถือเป็นจุดเสี่ยงที่สุดของลูกหนี้ในช่วง 4-5 ปีแรกที่ภาระทางการเงินยังสูง

   สิ่งที่น่าสนใจคือการหารือกับ บสย. มีท่าทีตอบรับเชิงบวก พร้อมย้ำว่าหากสินทรัพย์นั้นเป็นประเภท Generate Income การเข้าข่ายพิจารณาประกันจะง่ายกว่า เช่น ตึกแถว Home Office ร้านเสริมสวย หรือสำนักงานที่ใช้ที่อยู่อาศัยในการประกอบธุรกิจจริง แต่ไม่รวมถึงการปล่อยเช่าเพื่อเก็งกำไรเฉย ๆ เท่านั้น

   โดยมาตรการนี้ถูกมองว่าเป็นโครงสร้างยาว เพราะหากรัฐเดินหน้าเต็มรูปแบบ จะช่วยให้ประชาชนที่รายได้ผันผวนหรือผู้เริ่มต้นชีวิตการทำงานสามารถก้าวเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัยได้เร็วขึ้น และช่วยลดความเสี่ยงในระบบสถาบันการเงินควบคู่กันไป

   นอกจาก 3 มาตรการหลักแล้ว อีกมาตรการระยะสามสมาคมฯ ยังคงเตรียมผลักดันเพิ่มเติมกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต่อไปในอนาคต ได้แก่ การขยายสิทธิการเช่า (Leasehold) จาก 30 ปีเป็น 60 ปี ซึ่งเป็นอำนาจของกรมที่ดิน โดยมองว่าจะช่วยให้ผู้เช่าสามารถนาสัญญาเช่าไปใช้เป็นหลักประกันกับธนาคารได้สะดวกขึ้น สำหรับการลดดอกเบี้ยและการปรับโครงสร้างอัตราดอกเบี้ยแบบ Risk-based Pricing ซึ่งอยู่ในอำนาจของกนง. และธนาคารแห่งประเทศไทย ทั้งสองเรื่องนี้เป็นมาตรการที่มีผลต่อโครงสร้างตลาดในระยะยาว แต่คาดว่าจะต้องใช้เวลาผลักดันมากกว่าชุดมาตรการหลักที่สามารถดำเนินการได้ทันทีหากได้รับความเห็นชอบจากภาครัฐ

   รวมถึง มาตรการ LTV (Loan-toValue) ที่หลายฝ-ายจับตาว่าจะมีการคลายเพิ่มอีกหรือไม่ นายสุนทรย้ำชัดว่าประเด็น LTV จะนำไปหารือกับธนาคารแห่งประเทศไทยหลังจากประเมินผลการผ่อนคลายมาตรการที่จะสิ้นสุดในเดือนมิถุนายน 2569 ต่อไปเช่นเดียวกัน

   ภาพรวมการหารือครั้งนี้สะท้อนความพยายามของทั้งภาคเอกชนและรัฐบาลในการ "จัดลำดับความสำคัญ" ให้เหลือเฉพาะมาตรการที่ส่งแรงกระตุ้นสูงสุดต่อระบบ ทั้งด้านกำลังซื้อประชาชน สภาพคล่องธนาคาร และความมั่นคงของตลาดที่อยู่อาศัยในระยะยาว

   นายสุนทร สถาพร ย้ำว่าหากรัฐบาลรับข้อเสนอทั้ง 3 ข้อนี้ได้ทันในช่วงไตรมาสแรกปี 2569 ตลาดอสังหาฯ ไทยจะเริ่มกลับมาหายใจคล่องขึ้นอีกครั้งในปี 2570 เพราะทั้งมาตรการต้นทุนวันโอน การบรรเทาหนี้ และการประกันสินเชื่อจะช่วยเปิดประตูให้ประชาชนจำนวนมากที่ "เกือบซื้อได้ แต่ติดภาระรายเดือน" ได้กลับเข้าสู่ระบบอีกครั้ง ซึ่งจะเป็นตัวชี้ชะตาว่าการฟื้นตัวเชิงโครงสร้างของตลาดอสังหาฯไทยในปี 2570 ต่อไปในอนาคต