ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ยังไม่พ้นสภาพแวดล้อมที่มีปัจจัยเสี่ยงมาส่งผลกระทบต่อเนื่อง ทั้งเรื่องภาวะเศรษฐกิจที่ไม่ได้เติบโตมากเท่าที่จะเพิ่มความเชื่อมั่นและกำลังซื้อภายในประเทศได้ดี ทำให้ต้องพึ่งพามาตรการระยะสั้น อัดฉีดเงินเข้าสู่ผู้บริโภค เช่น คนละครึ่งพลัส ขณะที่ปัญหาหนี้ครัวเรือน มีอยู่ในระดับที่สูง มีทั้งหนี้ในระบบ (ยังไม่นับรวมหนี้นอกระบบ ที่ตรวจสอบไม่เจอ) จนส่งผลให้สถาบันการเงิน เพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ ส่งผลให้ในบางทำเล เช่น บางใหญ่ จังหวัดนนทบุรี (จังหวัดที่ใกล้กรุงเทพฯ) สินค้าที่อยู่อาศัยมีตัวเลขการถูกปฏิเสธสินเชื่อถึง 70-80% ในกลุ่มสินค้าแนวราบ ประเภท ทาวน์เฮาส์ ราคา 2.5 ล้านบาท เช่นเดียวกับ สินค้าคอนโดมิเนียม มียอดรีเจ็กต์ เรล มากถึง 50% รวมถึง ข้อจำกัดของรายได้ของครอบครัวและผู้ที่คิดจะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ยังอยู่ห่างจากราคาที่อยู่อาศัย ที่แซงหน้าไปแล้ว

   "ต้องบอว่า ปีนี้ (2568) เราอยู่บนความเสี่ยง ปีที่ที่เต็มไปด้วยความเสี่ยง ทำให้ดีเวลลอปเปอร์มีความเป็นมืออาชีพมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นความเสี่ยงพื้นฐานของธุรกิจ รายได้ที่ไม่ดี ดอกเบี้ย ความเสี่ยงที่คาดไม่ถึง เช่น แผ่นดินไหว ที่มีความรุนแรงกระทบต่อตลาดอสังหาฯมาก รวมถึง ความเสี่ยงจากภัยธรรมชาติ"

    ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA ฉายภาพให้เห็นว่า ปีนี้ ดีเวลลอปเปอร์ ต้องวัดมวย สู้ เห็นได้จาก ที่น่ากังวล คือ ผู้ประกอบการมีการลดราคาบ้านและคอนโด ลง 10% ก่อนที่ลูกค้าจะต่อรอง ก็ยังช่วยกระตุ้นยอดขายไม่ได้เลย เนื่องจาก ลูกค้าไม่มีกำลังจะซื้อ !

   แต่กลยุทธ์ หรือ ทางรอด ของ บมจ.เสนาฯนั้น ดร.เกษรา กล่าวว่า เรามองเห็นปัญหา และ รีบปรับแนวทางการตลาด บริหารสต๊อกที่มีอยู่ให้เกิดมีมูลค่า เพิ่มประสิทธิภาพในทุกๆมิติ ควบคู่ไปกับการดูแลโอกาสและเพิ่มความ สามารถให้กับลูกค้าในการมีที่อยู่อาศัย ซึ่ง เสนาฯ ดำเนินการมาได้ 2 ปี คือ ทำโปรแกรม เช่าออมบ้าน หรือ LivNex โดยมีหลักคิด "อยู่ก่อน กู้ทีหลัง" (Pay like rent, Own like savings) ที่ออกแบบมาช่วยคนอยากมีบ้านแต่ติดปัญหาเรื่องเงินดาวน์หรือกู้ไม่ผ่าน และ RentNex (หรือ Rent to Own) คล้ายกันที่เน้นการจ่ายค่าเช่าเพื่อเปลี่ยนเป็นเงินออม เพื่อเป็นเจ้าของบ้านในอนาคต ทำให้ "จ่ายเหมือนเช่า แต่ได้เป็นเจ้าของ" อานิสงส์ส่งผลดีต่อลูกค้าและยอดขาย เพิ่มแบ็กล็อกให้กับทางบริษัทฯ กล่าวคือ บริการ LivNex มีลูกค้าออกจากโปรแกรมก่อน 3 ปี สะท้อนถึงความมีวินัยที่ธนาคารได้เห็นจากความสม่ำเสมอในการสร้างเครดิตของผู้จะกู้ซื้อบ้านและคอนโด โดยเงินที่เช่ากับเสนาฯ สามารถนำมาหักเป็นค่าบ้านได้ทั้งหมด (ยกเว้นเงินค่าดอกเบี้ยที่เสีย 1.8%) เช่น ราคาบ้าน 1 ล้านบาท ผ่อนกับ เสนาฯ 5,000 บาทต่อเดือน รวมทั้งปี 60,000 บาท เมื่อถึงเวลากู้ธนาคาร จะใช้วงเงินที่ลดลงตามการผ่อนรวม เป็นต้น

   บริการ RentNex สำหรับเน้นการปล่อยเช่าเฉพาะ แต่ในอนาคตหากลูกค้าอยากเป็นเจ้าของห้องที่เช่า สามารถเปลี่ยนสัญญาเป็นซื้อได้ เงินที่เช่าหักเป็นเงินต้นคอนโดได้ทั้งหมด หรือ หากจะคิดเปลี่ยนไปห้องชุดในทำเลอื่นของโครงการเสนาฯ สามารถทำได้ โดยจะถูกหักค่าเช่า 50% ที่เหลือนำไปเป็นเงินต้นได้เช่นกัน มองในมุมของการยอดขาย แบ็กล็อกรอรับรู้รายได้เกิดขึ้น

   "ขณะที่ในปี 69 บริษัทยังคงเดินหน้าในการช่วยลูกค้า ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองผ่านโซลูชั่น LivNex และ RentNex อย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นนวัตกรรมทางการเงิน ที่ช่วย เสนาฯ ในการแข่งขัน โดยเฉพาะโครงการที่ราคาจับต้องได้ง่าย (Affordable) ระดับ 1-2 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาที่ผู้ซื้อถูกธนาคารปฏิเสธสินเชื่อค่อนข้างสูง และเป็นพอร์ตใหญ่ของเรา ซึ่งในปีนี้ บริษัทคาดว่าจะมีรายได้จาก LivNex และ RentNex เข้ามาราว 80-100 ล้านบาท"

   ดร.เกษรา กล่าวย้ำว่า ปีหน้าจะเป็นยุคทองแห่งการเช่า มากกว่าที่เสนาฯจะสร้างตลาดใหม่ ในภาวะที่ตลาดอสังหาฯชะลอตัว มันเหนื่อย โดยทุกโครงการที่มีของเสนาฯ จะเข้าร่วมโปรแกรม LivNex และ RentNex รวมเพิ่มเป็น 30 โครงการ จำนวน 2,000-3,000 ยูนิต จากปัจจุบันดำเนินการไปแล้ว 25 โครงการ ประมาณ 1,000-2,000 ยูนิต จับกลุ่มราคา 2 ล้านบาท

   โดยทำเลที่มีศักยภาพและสร้างโอกาส GP ที่ดี คือ โซน บางนา, พระราม 9 และ รังสิต มีราคาค่าเช่าตั้งแต่ 7,000-10,000 บาทต่อเดือน ให้ผลตอบแทน 7% ต่อปี ขึ้นอยู่กับทำเล และระดับราคาห้องชุดที่ ลูกค้าเช่า

   อย่างไรก็ตาม ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปี 69 ชะลอต่อเนื่อง แม้ซัพพลายในตลาดจะลดลงไปมาก แต่เศรษฐกิจยังไม่เห็นการฟื้นตัวชัดเจน และกำลังซื้อชะลอตัว ขณะที่การแข่งขันของผู้ประกอบการยังคงสูงขึ้น โดยเฉพาะการระบายสต็อกบ้านพร้อมอยู่ ทำให้ยังเห็นสัญญาณของผู้ประกอบ ที่จะเร่งการลงทุนซื้อที่ดิน และเปิดโครงการใหม่ แม้ว่าจะมีเจ้าของที่ดินหรือนายหน้าขายที่ดินมานำเสนอทางเสนาฯก็ตาม เพราะตอนนี้ อสังหาฯยังไม่เห็นการฟื้นตัวอย่างชัดเจน ทำให้บริษัทยังคงต้องระมัดระวังในเรื่องการลงทุน โดยเราไม่เร่งซื้อที่ดินเช่นกัน แต่จะพัฒนาโครงการใหม่มากขึ้น ซึ่งเป็นการทยอยเปิดโครงการที่เลื่อนมาจากปี 68 ประมาณ 4-5 โครงการ(รวมเฟสต่อเนื่อง) โดยยังคงเน้นพอร์ต Affordable ราคา 1-2.5 ล้านบาทต่อยูนิต ที่เสนาฯมีส่วนแบ่งตลาดมากกว่า 21%

   "ไม่ใช่ยุคทองอสังหาฯ ตอนนี้ ตลาดมุ่งไปเชิงประสิทธิภาพ ไม่ใช่เน้นเชิงปริมาณ ซึ่งเราไม่คิดจะเพิ่มซัพพลายเข้าสู่ระบบมากนัก แต่เราจะเน้นโครงการที่มีอยู่ มีการพัฒนาใหม่จากโครงการเดิม เช่น ปรับแปลนห้องให้ดีขึ้น หรือ เปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ให้ตอบโจทย์ลูกค้ามากขึ้น"

   "ตลาดอสังหาฯ จริงๆ ต้องเป็นไปตามวงจรของเศรษฐกิจ แต่ตอนนี้ ไม่เป็นแบบนั้นแล้ว พอกลับขึ้นมาแปปนึงก็ลงลึกกว่าเดิมอีก ซึ่งทำให้เราบริหารจัดการค่อนข้างยาก ต่อความไม่แน่นอนของภาวะเศรษฐกิจ ซึ่งเป็นปัจจัยที่กดดันต่อตลาดอสังหาฯ ในตอนนี้"

   สำหรับเป้าปี 68 บริษัทฯวางยอดขายไว้ 10,000 ล้านบาท ยอดโอนฯ 4,000-5,000 ล้านบาท ไม่รวมพอร์ตเช่าออมบ้านอีก 2,000 ล้านบาท ปัจจุบัน มีโครงการที่อยู่ระหว่างสร้างและสร้างเสร็จพร้อมอยู่ประมาณ 10,000 ยูนิต มูลค่ารวม 20,000-30,000 ล้านบาท และแยกเป็นส่วนของโครงการพร้อมอยู่ 5,000 ยูนิต หลักๆ เป็นสินค้าคอนโดฯ แนวราบเพียง 20%