กูรูชี้ตลาดที่อยู่อาศัยฟืนตัวแบบระมัดระวังเหตุสต๊อกสะสมเยอะ-กำลังซื้อเปราะบาง

   อสังหาฯ "ปีม้าทอง" สัญญาณดีกูรูชี้ตลาดที่อยู่อาศัยฟืนตัวแบบระมัดระวังเหตุสต๊อกสะสมเยอะ-กำลังซื้อเปราะบาง

   หลังจากเผชิญภาวะถดถอยยาวนานต่อเนื่องหลายปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงปลายปี 2568 ต่อเนื่องเข้าสู่ปี 2569 กำลังเดินเข้าสู่จุดหัวเลี้ยวหัวต่อสำคัญอีกครั้ง ภาพรวมของตลาดเริ่มพ้นจากจุดต่ำสุดในรอบกว่า 20 ปี แต่ยังไม่อาจเรียกได้ว่าเป็นการฟื้นตัวอย่างเต็มรูปแบบ หากเป็นเพียงการขยับตัวอย่างช้าๆ ภายใต้แรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจมหภาค กำลังซื้อภาคครัวเรือนที่ยังเปราะบาง หนี้ครัวเรือนในระดับสูง และการแข่งขันด้านราคาที่ทวีความรุนแรงมากขึ้นในหลายเซกเมนต์

   หลังจากเผชิญภาวะถดถอยยาวนานต่อเนื่องหลายปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงปลายปี 2568 ต่อเนื่องเขาสู่ปี 2569 กำลังเดินเข้าสู่จุดหัวเลี้ยวหัวต่อสำคัญอีกครั้ง ภาพรวมของตลาดเริ่มพ้นจากจุดต่ำสุดในรอบกว่า 20 ปี แต่ยังไม่อาจเรียกได้ว่าเป็นการฟื้นตัวอย่างเต็มรูปแบบ หากเป็นเพียงการขยับตัวอย่างช้าๆ ภายใต้แรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจมหภาคกำลังซื้อภาคครัวเรือนที่ยังเปราะบาง หนี้ครัวเรือนในระดับสูง และการแข่งขันด้านราคาที่ทวีความรุนแรงมากขึ้นในหลายเซกเมนต์

   ผู้เชี่ยวชาญในภาคอสังหาริมทรัพย์ประเมินตรงกันว่า ปี 2569 จะเป็นปีแห่ง "การฟื้นตัวแบบระมัดระวัง" โดยตลาดยังต้องใช้เวลาในการปรับสมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ หลังจากที่ผู้ประกอบการจำนวนมากเร่งเปิดโครงการในช่วงก่อนเกิดวิกฤตเศรษฐกิจและการแพร่ระบาดของโควิด-19 ขณะที่ปัจจัยภายนอก ทั้งเศรษฐกิจโลก ความผันผวนด้านภูมิรัฐศาสตร์ และทิศทางดอกเบี้ยนโยบาย ยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่สร้างความไม่แน่นอนให้กับการตัดสินใจลงทุนของทั้งผู้ซื้อและผู้พัฒนาโครงการ

   นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการบริหาร บริษัทอิสสระ กรุ๊ป มองว่า หากพิจารณาปัจจัยบวกและปัจจัยเสี่ยงในทุกมิติ ปี 2569 จะเริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวในบางทำเล โดยเฉพาะพื้นที่ที่มีอุปสงค์เพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) รองรับอย่างชัดเจน "จากฐานที่ต่ำมากในปี 2568 คาดว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ทั่วประเทศในปี 2569 อาจเพิ่มขึ้นประมาณ 5-10% ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ทั้งในแง่จำนวนหน่วย และมูลค่าอาจขยายตัวในอัตราใกล้เคียงกัน แต่จะไม่ใช่การฟื้นแบบทั่วทั้งตลาด" นายอิสระกล่าว

   อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวดังกล่าวจะเกิดขึ้นอย่างไม่เท่าเทียม กรุงเทพฯ ปริมณฑล และหัวเมืองใหญ่ในภูมิภาคจะมีจังหวะการฟื้นที่แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ ขึ้นอยู่กับศักยภาพของเมือง โครงสร้างเศรษฐกิจ และอุตสาหกรรมหลักในพื้นที่ ขณะที่ระดับราคาอสังหาริมทรัพย์โดยรวมยังไม่สามารถปรับเพิ่มขึ้นได้มากนัก แม้ต้นทุนการพัฒนาโครงการจะอยู่ในระดับสูง ซึ่งถือเป็นผลดีต่อผู้ซื้อ แต่กลับเพิ่มแรงกดดันต่อผู้ประกอบการในด้านอัตรากำไรขั้นต้นและการบริหารสภาพคล่อง

   ในเชิงโครงสร้าง นายอิสระชี้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยกำลังเปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจน สินค้าระดับราคาต่ำ โดยเฉพาะ ทาวน์เฮาส์ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท เริ่มหายไปจากตลาด เนื่องจากไม่สอดคล้องกับต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างในปัจจุบัน และถูกแทนที่ด้วยคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-1.5 ล้านบาท มากขึ้น ขณะเดียวกัน "ตลาดบ้านมือสอง" กำลังมีบทบาทเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และมีแนวโน้มครองส่วนแบ่งตลาดมากกว่า 50% ในระยะถัดไป จากข้อได้เปรียบด้านราคาและความพร้อมในการเข้าอยู่อาศัย

   ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) สะท้อนภาพดังกล่าวอย่างชัดเจน โดย น.ส.สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิชาการ และรักษาการผู้ช่วยผู้อำนวยการ REIC เปิดเผยว่า ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศยังไม่ฟื้นตัว ยอดโอนและยอดขายอยู่ในภาวะชะลอตัว โดยมียอดโอนกรรมสิทธิ์รวม 196,223 หน่วย ลดลง 10.6% และมีมูลค่า 527,946 ล้านบาท ลดลง 13.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

   จากแนวโน้มดังกล่าว REIC ประเมินว่า ในปี 2568 ทั้งปี จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประมาณ 343,678 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 964,027 ล้านบาท ขณะที่ในปี 2569 ยอดโอนกรรมสิทธิ์อาจลดลงเล็กน้อยเหลือประมาณ 343,433 หน่วย หรือมูลค่าราว 963,553 ล้านบาท นับเป็นการปรับ ลดลงต่อเนื่องเป็นปีที่ 4 ติดต่อกัน สะท้อนถึงภาวะฟื้นตัวที่ยังเปราะบางของตลาดโดยรวม

   ประเด็นที่น่าจับตา คือการดิสรัปต์ของตลาดบ้าน มือสอง ซึ่งพบว่ามีสัดส่วนการโอนสูงถึง 66% ของจำนวนหน่วยโอนทั้งหมด และคิดเป็น 49% ของมูลค่ารวม แซงหน้าบ้านใหม่ในแทบทุกระดับราคา สะท้อนพฤติกรรมผู้บริโภคที่หันมาเลือกสินค้าที่คุ้มค่าและตอบโจทย์การใช้งานจริงมากขึ้นท่ามกลางข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและการเข้าถึงสินเชื่อ

   อีกหนึ่งแรงกดดันสำคัญของตลาด คือปัญหาสต๊อกที่อยู่อาศัยคงค้าง ซึ่งในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 มีจำนวนสูง ถึง 363,813 หน่วย เพิ่มขึ้น 9.5% และมีมูลค่ารวมกว่า 2.07 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 18% จากการดูดซับที่ชะลอตัว ระยะเวลาการขายเฉลี่ยยืดออกจาก 36 เดือน เป็น 57 เดือน ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องเผชิญความเสี่ยงด้านสภาพคล่องและภาระต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

   น.ส.สิทธิเพ็ญ ระบุว่ากลุ่มสินค้าที่มีความเสี่ยงสูงที่สุดคือยูนิตสร้างเสร็จระดับราคา 2-3 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนมาก กว่า 17,000 หน่วย หรือคิดเป็นกว่า 27% ของสต๊อกทั้งหมดผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ทั้งด้านทำเล การตั้งราคา และการออกแบบสินค้าให้ตอบโจทย์ความต้องการจริงของผู้ซื้อ เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาสต๊อกล้นและรอบการขายที่ยาวนานเกินไป

   แม้ภาครัฐจะออกมาตรการสนับสนุนต่อเนื่อง ทั้งการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 รวมถึงแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่อาจเข้าสู่ช่วงขาลง แต่ผู้เชี่ยวชาญยังมองว่ามาตรการเหล่านี้ช่วยประคองตลาดได้ในระยะสั้นมากกว่าการกระตุ้นดีมานด์ใหม่ในวงกว้าง โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยที่กำลังซื้อยังอ่อนแอ และกลุ่มลูกค้าต่างชาติ โดยเฉพาะชาว จีนที่ชะลอการตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมในไทยอย่างเห็น ได้ชัด

   ภายใต้บริบทตลาดที่เปราะบาง ผู้ประกอบการอสังหา ริมทรัพย์รายใหญ่จำนวนมากจึงเลือกปรับกลยุทธ์เข้าสู่โหมดตั้งรับ ตัวอย่างเช่น บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) ที่ตัดสินใจรีเซตพอร์ตธุรกิจครั้งใหญ่ ถอนการลงทุนจากธุรกิจนอกแกนหลักทั้งในและต่างประเทศ เพื่อนำทรัพยากรกลับมาโฟกัสธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และเฮลท์แคร์ ซึ่งเป็นสองธุรกิจหลักที่บริษัทมีความเชี่ยวชาญ

  "พฤกษา" ยังชะลอการซื้อที่ดินใหม่ และหันมาใช้แลนด์แบงก์เดิมมูลค่าราว 40,000 ล้านบาทให้เกิดประโยชน์สูงสุด พร้อมปรับพอร์ตสินค้าจากทาวน์เฮาส์ไปสู่บ้านระดับกลางถึงบนในช่วงราคาประมาณ 10 ล้านบาท ซึ่งยังมีกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อจริง และสอดคล้องกับโครงสร้างต้นทุนที่เปลี่ยนไป

   ในทิศทางเดียวกัน ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่อย่าง ศุภาลัย ประเมินว่าบรรยากาศการแข่งขันด้านราคาจะยังคงรุนแรงอย่างน้อยจนถึงครึ่งแรกของปี 2569 แม้ตลาดโดยรวมจะไม่แย่ไปกว่าปีก่อน แต่ยังไม่เห็นปัจจัยบวกใหม่ที่ชัดเจนพอจะผลักดันให้ตลาดฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด กลยุทธ์หลักจึงยังคงเป็นการบริหารต้นทุนที่เข้มงวด และโฟกัสช่วงราคาที่ตลาดตอบรับได้ดี

   ขณะที่ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค มองว่าปี 2569 จะยังเป็นปีที่ตลาดอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับอดีต การตั้งเป้าหมายทางธุรกิจจึงเน้นการกลับสู่ฐานที่เหมาะสม ผ่านการปรับโครงสร้างองค์กร การควบคุมคุณภาพงานก่อสร้าง และการเพิ่มสัดส่วนรายได้ประจำ เพื่อช่วยลดความผันผวนจาก รายได้การขายโครงการเพียงอย่างเดียว

   ด้านมุมมองจากภาคสถาบันการเงิน สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) ประเมินว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 จะเริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวชัดเจนขึ้นจากแรงหนุนของนโยบายเศรษฐกิจภาครัฐ และ การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ แต่การฟื้นตัวยัง เป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป และยอดขายยังไม่กลับสู่ระดับก่อนเกิดวิกฤตโควิด-19 โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับปี 2562 ที่ตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑลเคยมียอดขายสูงถึง 120,000 ยูนิตต่อปี

   ทั้งนี้ KKP คาดว่าภาวะชะลอตัวของตลาดอาจยืดเยื้ออีก 2-3 ปี จากกำลังซื้อที่ยังอ่อนแรงและอุปทานคงค้างในระดับสูง โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมและบ้านระดับบนทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเจาะดีมานด์เฉพาะกลุ่ม คัดเลือกทำเลอย่างแม่นยำ และปรับตัวสู่การพัฒนาโครงการ ที่คำนึงถึงความยั่งยืนและคาร์บอนต่ำมากขึ้น เพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขันในระยะยาว

   สำหรับแนวโน้มเชิงพื้นที่ ปี 2569 ตลาดยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง แต่เป็นการชะลอตัวในอัตราที่ลดลง โดยคาดว่าดีมานด์จากกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงจะเริ่มกลับมาอย่าง ค่อยเป็นค่อยไป ประกอบกับแรงหนุนจากโครงการโครงสร้างพื้นฐาน เช่น รถไฟฟ้าส่วนขยาย การลดค่าโดยสาร และโครงการพัฒนาเมืองของภาครัฐและเอกชน จะช่วยเพิ่มศักยภาพให้กับทำเลรอบนอกและหัวเมืองรอง

   อย่างไรก็ตาม ตลาดในบางเซกเมนต์ยังต้องเผชิญ ความเสี่ยงสูง โดยเฉพาะกลุ่มทาวน์เฮาส์ระดับราคา 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท ที่ยังมีจำนวนยูนิตเหลือขาย รวมกว่า 115,000 หน่วย หรือคิดเป็น 57% ของยูนิตคงค้างทั้งหมด กระจายอยู่ในหลายพื้นที่ เช่น รังสิต-นครนายก ลำลูกกา บางนา บางบ่อ และบางบัวทอง ซึ่งอาจนำไปสู่การแข่งขันด้านราคาที่รุนแรงขึ้น

   ขณะเดียวกัน กลุ่มบ้านเดี่ยวระดับราคา 25-50 ล้านบาท เป็นอีกเซกเมนต์ที่ต้องเฝ้าระวัง เนื่องจากมี จำนวนยูนิตเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วง 1-2 ปี ที่ผ่านมา และอาจต้องใช้เวลานานถึง 5-6 ปีในการระบายสต๊อก โดยเฉพาะหากเศรษฐกิจภาคส่งออก และอุตสาห กรรมชะลอตัวต่อเนื่อง

   ในภาพรวม ผู้เชี่ยวชาญมองว่าปี 2569 จะไม่ใช่ปีแห่งการเร่งขยายธุรกิจของภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นปีแห่งการรักษาสมดุล ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเดินเกมอย่างระมัดระวังบริหารความเสี่ยงให้รอบด้าน และให้ความสำคัญกับสภาพคล่องและความยั่งยืนในระยะยาว ขณะที่ตลาดยังต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน เพื่อประคองภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ผ่านช่วงเปลี่ยนผ่านครั้งนี้ไปได้อย่างมั่นคง