บุษกร ภู่แส

   กรุงเทพธุรกิจ

   สัญญาณชีพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2569 กำลังเผชิญกับบททดสอบครั้งสำคัญ ต่อเนื่อง เมื่อตัวเลขจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เผยให้เห็น ภาวะ "ชะลอตัว" อย่างชัดเจนในปี 2568 ในกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ ซึ่งเปรียบเสมือนเครื่องยนต์หลักที่ขับเคลื่อนตลาดห้องชุดไทย หรือคอนโดมิเนียมมาโดยตลอด

   จากพิษเศรษฐกิจโลกชะลอตัว ส่งผลตลาดคอนโดต่างชาติส่งสัญญาณอันตราย โดยพบว่า ยอดรวม 9 เดือนแรกปี 2568 ร่วงระนาว! ทั้งจำนวนและมูลค่า หลังยักษ์ใหญ่ "จีน" กระเป๋าแฟบ เจอวิกฤติสภาพคล่องรุมเร้า ขณะที่ "เศรษฐีอินเดีย" ขึ้นแท่นดาวรุ่งดวงใหม่ เน้นช้อปห้องใหญ่ ราคาสูง พยุงตลาดอยู่อาศัยจริง

   ส่งผลสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมต่างชาติ ปี 2569 กำลังอยู่ในช่วง "ผลัดใบ" จากการพึ่งพาขุมทรัพย์ "จีน" เพียงอย่างเดียว สู่การมองหา "ตลาดใหม่" ที่มีคุณภาพอย่าง "อินเดีย" และ กลุ่มยุโรป สหรัฐ ที่มีอำนาจซื้อสูงกว่า ท่ามกลาง ความระมัดระวังการใช้จ่ายของกำลังซื้อ ในประเทศยังคงเป็นปัจจัยหลักที่ผู้ประกอบการต้อง เฝ้าระวังต่อไป

   เจาะไส้ในหน่วยเพิ่มแต่เม็ดเงินหดหาย

   อย่างไรก็ตาม หากย้อนกลับพิจารณา ภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ ทั่วประเทศในไตรมาส 3 ปี 2568 ดูเหมือน มีการขยับตัวในเชิงปริมาณ โดยมีจำนวน หน่วยอยู่ที่ 3,844 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.3% เทียบ ปีก่อนหน้า (YoY) แต่เมื่อเจาะลึกลงไปใน "มูลค่า" กลับพบความน่ากังวล เพราะเม็ดเงินหมุนเวียนลดลงเหลือเพียง 15,376 ล้านบาท หรือหายไปถึง 17.2%

   ปรากฏการณ์ "จำนวนเพิ่ม แต่มูลค่าลด" สะท้อนให้เห็นว่า ต่างชาติที่ยังซื้ออยู่ในปัจจุบันเริ่มเปลี่ยนพฤติกรรม หันมามองหาคอนโด ในระดับราคาที่จับต้องได้มากขึ้น หรือ เป็นกลุ่มอยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่เน้นความคุ้มค่า มากกว่าการลงทุนเก็งกำไรในโครงการระดับ อัลตร้าลักชัวรีเหมือนในอดีต

   จีนสำลักเศรษฐกิจ พ่นพิษตลาดรวม

   ภาพรวมสะสมตั้งแต่เดือน ม.ค.-ก.ย.2568 ยิ่งตอกย้ำภาพความเหนื่อยล้าของตลาด โดยมียอดโอนกรรมสิทธิ์รวม 11,011 หน่วย ลดลง 0.05% มูลค่ารวมสะดุด อยู่ที่ 44,087 ล้านบาท ดิ่งลงแรงถึง 14.2%

   สาเหตุสำคัญหนีไม่พ้นการ "ชะลอตัว" ของเศรษฐกิจโลกที่ลามมาถึงไทย โดยเฉพาะพี่ใหญ่อย่าง "จีน" ซึ่งยังคงเป็นเบอร์หนึ่ง ในตลาด แต่กลับเป็นเบอร์หนึ่งที่ "อ่อนแรง" จากวิกฤติเศรษฐกิจภายในประเทศจีนเอง ปัญหาภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ฟื้นตัว และข้อจำกัดด้านสภาพคล่อง ทำให้นักลงทุน แดนมังกรหลายรายต้องตัดสินใจ "เหยียบเบรก" ชะลอการโอนกรรมสิทธิ์ออกไปอย่างไม่มีกำหนด

   อินเดียม้ามืดตัวจริง ซื้อหนัก-จัดเต็มห้องใหญ่

   ท่ามกลางความเงียบเหงาของทุนจีน กลับมีแสงสว่างส่องประกายมาจากทางฝั่ง เอเชียใต้ เมื่อกลุ่มผู้ซื้อ "อินเดีย" ผงาดขึ้นมา เป็นกลุ่มที่มีศักยภาพสูงสุดในเชิงคุณภาพ โดยสถิติระบุว่าอินเดียคือสัญชาติที่มี มูลค่าการโอนต่อหน่วยสูงที่สุดในตลาด มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย 6.9 ล้านบาทเทียบกับจีน ที่เฉลี่ยเพียง 3.8 ล้านบาท ขนาดห้องเฉลี่ย 73.6 ตร.ม. ใหญ่กว่าค่าเฉลี่ยรวมที่ 41.1 ตร.ม. เกือบเท่าตัว!

   พฤติกรรมการซื้อของชาวอินเดียสะท้อนถึงการเข้ามาเพื่อ "อยู่อาศัยจริง" ในรูปแบบครอบครัวขนาดใหญ่ แตกต่างจากชาวจีนที่มักซื้อห้องขนาดเล็กเฉลี่ย 36 ตารางเมตร เพื่อการลงทุน หรือเป็นบ้านหลังที่สอง นี่คือจุดเปลี่ยนสำคัญ ที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ไทยต้องเร่งปรับพอร์ตสินค้าเพื่อรองรับกลุ่มกำลังซื้อใหม่นี้

   สัดส่วนต่างชาติยังแกร่ง แม้เค้กจะก้อนเล็กลง

   อย่างไรก็ตาม หากมองในแง่ของ "สัดส่วนตลาด" ห้องชุดต่างชาติยังคงมีบทบาทสำคัญและ มีอิทธิพลต่อตลาดคอนโดมิเนียมไทยเพิ่มขึ้น โดยในไตรมาส 3 ปี 2568 สัดส่วนการโอนของต่างชาติขยับขึ้นมาอยู่ที่ 14.3 %ของจำนวนหน่วยทั้งหมด และ 24.8 %ของมูลค่ารวม เพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

   นั่นหมายความว่า แม้ตลาดโดยรวมจะ "หดตัว" แต่เม็ดเงินจากต่างชาติยังคงเป็น "เส้นเลือดใหญ่" ที่หล่อเลี้ยงดีเวลลอปเปอร์ไทย ท่ามกลางภาวะหนี้ครัวเรือนในประเทศที่ยัง ฉุดรั้งกำลังซื้อของคนไทยเอง