ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมานั้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับปัจจัยลบที่รุมเร้า ทั้งภัยพิบัติแผ่นดินไหว น้ำท่วม ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว กำลังซื้อหดตัว สถาบันการเงินที่มีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ อีกทั้งการเมืองที่ไม่มีเสถียรภาพ ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวอย่างหนัก โดยเฉพาะในปี 2568 ถือว่าเป็นปีที่หนักสุดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรอบ 20 ปีก็ว่าได้ ซึ่ง สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร หรือ KKP ระบุว่า ตลาดอสังหาฯ ปี 2568 ตลาดปรับฐานไม่สามารถสร้างยอดขายได้เหมือนในอดีต คาดว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศปี 2568 จะอยู่ที่ราว 3 แสนหน่วย ลดลงจากระดับก่อนโควิดที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ปีละประมาณ 4 แสนหน่วย และยังมีแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่องไปอีก 2-3 ปี

   ปี 2568 คอนโดฯ ยอดขายหดตัว 28%

   นอกจากนี้ยังมองว่าที่อยู่อาศัยที่มียอดขายลดลงมากที่สุดในปี 2568 คือ คอนโดมิเนียม ซึ่งมียอดขายหดตัวถึง 28% รองลงมาคือ กลุ่มบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดที่ลดลง 15% สะท้อนผลกระทบเชิงโครงสร้างต่อรายได้และกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างชัดเจน อีกทั้งในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการหลายรายได้เปลี่ยนสัดส่วนการพัฒนาไปสู่บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดแทนทาวน์เฮาส์ ส่งผลให้เกิดภาวะบ้านเหลือขายในตลาดเพิ่มสูงขึ้นตามมา และกลุ่มที่ต้องจับตาเป็นพิเศษคือ บ้านเดี่ยว ซึ่งแม้ยอดขายจะลดลงเพียง 13% ในปี 2568 แต่จำนวนยูนิตเหลือขายกลับมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น แตกต่างจากที่อยู่อาศัยประเภทอื่นที่เริ่มเห็นการปรับลดลงของสต๊อก โดยคาดว่าสิ้นปีบ้านเดี่ยวเหลือขายจะสูงถึง 53,000 ยูนิต โดยเฉพาะกลุ่มราคาสูง 25-50 ล้านบาท ที่มียูนิตเหลือขายรวมอยู่ที่ 3,000 หน่วย ซึ่งอาจเป็นพื้นที่เสี่ยงของตลาดในระยะต่อไปหากการดูดซับยังฟื้นตัวช้า

   "ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงปี 2568-2569 จะยังอยู่ในช่วงปรับฐานและยอดขายยังไม่กลับสู่ระดับก่อนโควิด และแนวโน้มฟื้นตัวยังจะเป็นแบบค่อยเป็นค่อยไป คาดภาวะชะลอตัวจะยืดเยื้ออีก 2-3 ปี จากกำลังซื้อที่ยังอ่อนแรงและอุปทานคงค้างในระบบที่สูงโดยเฉพาะในกลุ่มบ้านหรูและคอนโดมิเนียม ทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเร่งปรับกลยุทธ์ เจาะดีมานด์เฉพาะกลุ่ม คัดเลือกทำเลอย่างแม่นยำ และปรับตัวสู่การพัฒนาโครงการคาร์บอนต่ำเพื่อบริหาร ความเสี่ยงในสภาพตลาดที่ยังเปราะบาง และเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน"

   ขณะที่ สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย มองว่าตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2568 เป็นอีกปีที่เห็นการชะลอตัวของโครงการใหม่แบบชัดเจน โดยทั้งปีมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 16,408 ยูนิต และในไตรมาสที่ 4 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 3,100 ยูนิตลดลงประมาณ 56% จากไตรมาสก่อนหน้านี้ ซึ่งเมื่อภาวะเศรษฐกิจของประเทศยังชะลอตัว อีกทั้งรัฐบาลก็ไม่มีนโยบายหรือมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ชัดเจนออกมา นอกจากที่มีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนองกับสถาบันการเงินก็ออกมาก่อนหน้านี้แล้ว มาตรการอื่นๆ ยังไม่มีออกมาผู้ประกอบการพยายามออกมาเรียกร้องกับรัฐบาลมาตลอด อีกทั้งยังมาเจออุทกภัยเกือบทุกภาคของประเทศไทย ยิ่งซ้ำเติมภาคอสังหาฯ

   เร่งปิดการขายโครงการเก่า

   สำหรับในปี 2569 นั้น โครงการคอนโดมิเนียม อาจจะมีการเปิดขายใหม่ไม่มากนัก คาดว่าจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ไม่เกิน 15,000 ยูนิตเท่านั้น ผู้ประกอบการจะให้ความสำคัญกับโครงการบ้านจัดสรรและมุ่งไปเจาะกลุ่มลูกค้าแบบจำเพาะเจาะจงมากขึ้น ขนาดโครงการอาจจะไม่ได้ใหญ่มาก แต่จะเน้นปิดการขายเร็ว รวมไปถึงโครงการคอนโดมิเนียมที่อาจจะมีหลายระดับราคาเช่นเดิม เพียงแต่ผู้ประกอบการบางรายอาจจะเน้นไปที่ระดับราคาขายมากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรมากขึ้น ไม่เน้นโครงการที่จับกลุ่มลูกค้าระดับกลางลงไปมากเท่าไหร่

   สุรเชษฐ กล่าวว่าคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในปีนี้มีราคาขายที่มากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรมากขึ้น และมีหลายโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร นอกจากนี้ยังมีโครงการราคาแพงที่รอการเปิดขายอีกในปี 2569 ซึ่งเริ่มมีการประชาสัมพันธ์ออกมาบ้างแล้วในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2568 ดังนั้นในปี 2569 จะเห็นว่าผู้ประกอบการเลือกที่จะเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมลดลงแบบชัดเจนเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา เพราะกำลังซื้อลดลงมาก อีกทั้งผู้ประกอบการพยายามปิดการขายโครงการที่สร้างเสร็จแล้วมากกว่าการเปิดขายโครงการใหม่ ซึ่งอาจจะมีการลดราคาหรือลดกำไรลงบ้างเพื่อปิดการขายและโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้มากที่สุดภายในปีนี้ จึงมีผลให้รายได้และกำไรของผู้ประกอบการลดลง แต่ก็ยังไม่มีรายได้ที่ขาดทุนหรือมีรายได้ติดลบ มีแค่ในส่วนของกำไรเท่านั้นที่ลดลงแต่ก็ยังมีกำไรอยู่

   "สิ่งที่ต้องจับตามองในตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเป็นเรื่องของหนี้ครัวเรือนที่มีผลต่อการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย รวมไปถึงการใช้จ่ายของคนไทยในระยะยาว ประกอบกับสถานการณ์ทางการเมือง เศรษฐกิจยังไม่ดีขึ้น ยิ่งมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ปี 2569 อาจจะเป็นปีที่แทบไม่มีการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยเลย หรืออาจจะเปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดีกว่าปีนี้ไม่มากนัก ยังต้องดูปัจจัยต่างๆ อีกหลายอย่างที่อาจจะเกิดขึ้นในปีหน้า" สุรเชษฐ กล่าว

   ฝากการบ้านรัฐบาล

   นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เตรียมเสนอแนวทางกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีความยั่งยืนลดความเสี่ยงจากแรงกดดันผู้กู้ และเป็นเครื่องมือสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยในปี 69 โดยแบ่งเป็น มาตรการระยะสั้นเพื่อประคับประคองตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 เพื่อช่วยลดแรงกดดันต่อผู้กู้และรักษาเสถียรภาพตลาดอสังหาฯ ในช่วงเศรษฐกิจผันผวน ได้แก่ 1.การต่อการยกเว้นมาตรการ LTV ต่ออีก 1 ปี จากเดิมที่จะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิ.ย.2569 ขยายเป็น 30 มิ.ย.2570, 2.ยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอน และค่าจดจำนองบ้านทุกระดับราคาเป็นเวลา 1 ปี (สิ้นสุด 30 มิ.ย.2570) และ 3.ลดดอกเบี้ยที่แท้จริง MRR สำหรับประชาชน และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดรับหรือลดเท่ากันกับการปรับลดดอกเบี้ยนโยบายของ กนง.

   นอกจากนี้ยังมีมาตรการระยะยาวเพื่อสร้างความยั่งยืนให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย

   1.มาตรการ LTV ในระยะยาวที่สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ และเศรษฐกิจ

   2.สัญญาเช่าไม่ เกิน 60 ปี ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ โดยมีการเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากชาวต่างชาติ เพื่อเข้ากองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางเป็นโครงสร้างถาวร

   3.การจัดระเบียบการอยู่ อาศัยของชาวต่างชาติ ให้อยู่ภายใต้การควบคุมของคนไทย ผ่าน พ.ร.บ.อาคารชุด และ พ.ร.บ.จัดสรร

   4.สนับสนุน Mortgage Insurance สำหรับบ้านหลังแรกจากภาครัฐ เพื่อลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดกลาง-ล่าง

   5.การอนุมัติสินเชื่อตามความ เสี่ยงผู้กู้ เพื่อเพิ่มโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อของประชาชนในระดับกลาง-ล่างในการซื้อบ้าน

   6. Debt Warehouse การใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบของประชาชน 7.การใช้การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ MAN MADE ของไทย เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยไม่ใช้ CASINO เช่น Health Care Centre/Education Hub/Amusement Park (Disney Land/Universal) ศูนย์ความบันเทิงด้านการกีฬา และการประชุมนานาชาติ โดยไม่มี CASINO และ 8.การสร้างมูลค่าเพิ่มอสังหาริมทรัพย์ของไทย จากการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่โครงการสิ้นสุดแล้วในเวลาที่กำหนด และริเริ่มการจัดเก็บ Windfall Tax จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากมูลค่าเพิ่มดังกล่าว.

   "สิ่งที่ต้องจับตามองในตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเป็นเรื่องของหนี้ครัวเรือนที่มีผลต่อการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย รวมไปถึงการใช้จ่ายของคนไทยในระยะยาว ประกอบกับสถานการณ์ทางการเมือง เศรษฐกิจยังไม่ดีขึ้นยิ่งมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ปี 2569 อาจจะเป็นปีที่แทบไม่มีการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยเลย หรืออาจจะเปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดีกว่าปีนี้ไม่มากนัก ยังต้องดูปัจจัยต่างๆ อีกหลายอย่างที่อาจจะเกิดขึ้นในปีหน้า"