บุษกร ภู่แส

   ท่ามกลางเศรษฐกิจที่ยังเปราะบางและตลาดทุนจับตาความเสี่ยงหุ้นกู้ บิ๊กคอร์ปอสังหาริมทรัพย์ "แสนสิริ" เลือก "ประคองความเร็ว" แทนการเร่งเครื่อง หรือ หยุดเดิน โดยให้ความสำคัญกับการควบคุมงบดุล เงินสด และแหล่งทุนอย่างรัดกุมที่สุด เพื่อรักษาความเชื่อมั่น ของนักลงทุน ในจังหวะที่ผู้ประกอบการรายเล็กทยอยหลุดจากตลาด

   อุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการ ผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปรียบภาพธุรกิจปี 2569 ว่า เหมือนการขับรถบนถนนที่ยังไม่เอื้อให้เร่งเต็มสปีดถึง 120 กิโลเมตรต่อชั่วโมง! แน่นอนว่า "แสนสิริ" จึงเดินหน้าด้วยความเร็วราว 80 กิโลเมตรต่อชั่วโมง ไม่เร่ง แต่ก็ไม่เบรก! เพราะเครื่องยนต์ยังแข็งแรง ระบบยังทำงานได้เต็มประสิทธิภาพ

   "เศรษฐกิจไทยยังเปราะบาง GDP โตต่ำ กำลังซื้อชะลอ แม้ภาคท่องเที่ยวยังช่วยพยุง บางส่วน ดังนั้นปีนี้ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด ทั้งภาคเกษตร ภาคการค้า ความเสี่ยงจากปัจจัยภายนอก ไม่ว่าจะเป็นความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ สงครามการค้า หรือความผันผวนของเศรษฐกิจโลก"

   ทั้งนี้ ภาคอสังหาฯ มีความสัมพันธ์กับ GDP อย่างชัดเจน และมักจะ "ตามหลัง" ภาวะเศรษฐกิจประมาณ 6 เดือน หากเศรษฐกิจชะลอตัว ธุรกิจอสังหาฯ จะชะลอตาม และเมื่อเศรษฐกิจฟื้น อสังหาฯ จะฟื้นแรง กว่าในสัดส่วนที่มากกว่า 1 เท่า นี่คือธรรมชาติของธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับซัพพลายเชนและเงินลงทุนขนาดใหญ่ จึงยังต้องใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ

   กังวลสภาพคล่อง...แต่เกมยังไม่ถึงทางตัน

   อย่างไรก็ตาม บรรยากาศในตลาดทุนช่วงนี้เต็มไปด้วยคำถามเรื่องการ "กู้ยืม" และ "สภาพคล่อง" โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาฯ ที่ต้องพึ่งพาเงินทุนขนาดใหญ่ แต่มุมของแสนสิริ ภาพรวมยังอยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้ เพราะมีการเตรียมแผนรองรับไว้ล่วงหน้า

   "ปีนี้บริษัทมีหุ้นกู้ครบกำหนดราว 15,000 ล้านบาท ทยอยครบรายไตรมาส ประมาณ 3,000-4,000 ล้านบาท โดยทุกโครงการมี Project Financing จากธนาคารรองรับครบ 100% อยู่แล้ว ทำให้ภาระการชำระหนี้ไม่กระจุกตัว และไม่กระทบ การดำเนินงาน"

   เมื่อเงินธนาคารเริ่มถูกกว่าเงินตลาด

   อุทัย กล่าวต่อว่า ที่ผ่านมา "แสนสิริ" เลือกใช้หุ้นกู้เป็นแหล่งเงินทุนหลัก เนื่องจากต้นทุนดอกเบี้ยต่ำกว่า Project Financing เฉลี่ยราว 0.5% ต่อปี แต่ภาพเริ่มเปลี่ยน เมื่อสภาพคล่องไหลกลับเข้าสู่ระบบธนาคาร ซึ่งธนาคารพาณิชย์หลายแห่งเริ่มเสนอ Term Loan ระยะ 3 ปี ในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าหุ้นกู้

   ปัจจุบัน แสนสิริ ได้รับข้อเสนอวงเงินลักษณะนี้แล้วราว 3,000-4,000 ล้านบาท สะท้อนทั้งทางเลือกด้านแหล่งทุนที่เพิ่มขึ้น และความเชื่อมั่นของสถาบันการเงินต่อฐานะบริษัท

   โครงสร้างเงินทุนที่ "ขยับได้"

   โครงสร้างเงินทุนของ "แสนสิริ" ถูกออกแบบให้ยืดหยุ่น โดย "หุ้นกู้" คิดเป็น 50% Project Financing ประมาณ 30% ที่เหลือเป็นเงินกู้รูปแบบอื่นซึ่งสามารถปรับเพิ่มหรือลดได้ตามสถานการณ์ หากจำเป็น บริษัทสามารถเพิ่มสัดส่วน Project Financing ขึ้นมาทดแทนหุ้นกู้ได้ทันที

   "ที่ผ่านมา หุ้นกู้แสนสิริได้รับการตอบรับดีต่อเนื่อง แม้ในช่วงที่ตลาดมีข่าวเชิงลบ โดยทุกครั้งมีการจองเกิน ล่าสุดการออกหุ้นกู้ 3,000 ล้านบาท ในไตรมาส 3-4 ก็ได้รับการตอบรับเกินเป้า ขณะที่ D/E Ratio ลดลงมาอยู่ราว 1.3 เท่า อยู่ใน ระดับที่สถาบันการเงินยอมรับได้"

    คุมสต็อก = คุมเงินสด

   อีกหนึ่งจุดสำคัญที่ทำให้ "แสนสิริ" แข็งแกร่งคือการบริหารสต็อก ปัจจุบันมูลค่าสินค้าคงเหลืออยู่ราว 14,000 ล้านบาท อยู่ในระดับ "ต่ำ" เมื่อเทียบกับยอดขายต่อปีที่มากกว่า 40,000 ล้านบาท ช่วยให้เงินสด หมุนกลับเข้าสู่บริษัทได้เร็ว แม้ต้องยอม "ลดกำไร" บางส่วนผ่านโปรโมชั่น แต่เป็น การแลกกับสภาพคล่องและความแข็งแรงของงบดุลเพื่อรอจังหวะตลาดฟื้น

   ในภาพใหญ่ ตลาดอสังหาฯ ประเทศไทยกำลังอยู่ในช่วงปรับฐาน ผู้ประกอบการรายเล็ก และ SME ที่แบกสต็อกสูง มีทางเลือกด้านทุนจำกัด เริ่มเผชิญแรงกดดัน อาจล้มหายตายจากไปเหมือนอดีตที่ผ่านมา ปัจจุบันเหลือ 1,000 ราย ซึ่งอนาคตอาจเหลือต่ำกว่า 1,000 ราย เพราะธนาคารไม่ให้เงินกู้มาพัฒนาโครงการ ขณะที่รายใหญ่ที่คุมงบ คุมเงินสด และมีความเชื่อมั่นจาก ธนาคาร จะสามารถยืนระยะ ขยายส่วนแบ่ง ตลาดได้

   ปัจจุบัน ซัพพลายรวมตลาดที่อยู่อาศัยมีราว 200,000 ยูนิต หรือเทียบเท่าการขายประมาณ 4 ปี ถือว่าสูงในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน อย่างไรก็ตาม "แสนสิริ" มีสต็อกพร้อมขายเพียง 2-3 เดือน สะท้อนการบริหารความเสี่ยงที่รัดกุม

   ตลาดกำลังคัดกรองผู้เล่น

   อุทัย กล่าวย้ำว่า ปัจจุบันตลาดล่างระดับราคายูนิตละ 2-3 ล้านบาท ได้รับผลกระทบจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึงเกือบ 50% เพราะรายได้จำกัด หนี้ครัวเรือนสูงขึ้น ขณะที่ตลาดระดับกลาง เป็น กลุ่มที่มีรายได้ 50,000-100,000 บาท ต่อเดือน อัตราปฏิเสธสินเชื่อราว 10%

   ส่วนตลาดบนยังแข็งแรง

   "แสนสิริ" มุ่งลดอัตราการปฏิเสธ สินเชื่อประมาณ 10% จากการคัดกรองผู้ซื้อร่วมกับธนาคารอย่างใกล้ชิด ตั้งแต่ก่อนจองไปจนถึงก่อนโอนผลที่เกิดขึ้นคือ ธนาคารเพิ่มวงเงินสนับสนุนแสนสิริมากขึ้น สะท้อนความเชื่อมั่นต่อบริษัท

   ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการรายเล็กที่แบกสต็อกสูงและสภาพคล่องจำกัดเริ่มทยอยออกจากตลาด เนื่องจากธนาคารไม่กล้าปล่อยกู้ ส่งผลให้ส่วนแบ่งไหลไปสู่ผู้ประกอบการรายใหญ่

   คุมความเสี่ยง ไม่ลดศักยภาพ

   ภายใต้บริบทนี้ แสนสิริเลือกไม่ลดจำนวนโครงการ แต่ปรับโครงสร้าง เปิดโครงการขนาดเล็กมากขึ้นเพื่อกระจายความเสี่ยง ขณะที่มูลค่าโครงการรวมยังใกล้เคียงเดิม ปีนี้ตั้งเป้ายอดโอนราว 39,000 ล้านบาท เพิ่มจากปีก่อนที่ทำได้ 36,700 ล้านบาท จากคอนโดมิเนียมที่ทยอยโอนมากขึ้น

   "ภูเก็ต-หัวเมืองใหญ่" ตัวแปรหนุนเกมยาว

   อย่างไรก็ดี ตลาด "ภูเก็ต" สำหรับแสนสิริเป็นฐานรายได้สำคัญอันดับสองรองจากกรุงเทพฯ ด้วยแรงซื้อจากต่างชาติ โดยเฉพาะโซนลากูน่า ขณะที่ "เชียงใหม่" ยังขับเคลื่อนด้วยดีมานด์คนไทย ส่วนกรุงเทพฯ ตลาดคอนโดเริ่มฟื้น หลังซัพพลายใหม่ลดลงและผู้เล่นเหลือเฉพาะรายใหญ่

   ประกอบกับแนวโน้มการย้ายประชากรเข้าสู่เมืองใหญ่เกิดขึ้นเช่นเดียวกับญี่ปุ่น ทำให้ ภูเก็ต พัทยา ขอนแก่น และกรุงเทพฯ เป็นโหนดเศรษฐกิจ (Economic Node) หรือ จุดยุทธศาสตร์สำคัญ สอดรับกลยุทธ์ "แสนสิริ" เน้นพัฒนาโครงการใกล้แหล่งงาน ระบบขนส่งมวลชน มหาวิทยาลัย และโรงพยาบาล

   ทั้งหมดนี้คือเหตุผลที่แสนสิริเลือก "รักษาความเร็ว" ไม่เร่ง ไม่หยุด แต่เดินหน้า อย่างมั่นคง บนถนนที่ยังต้องจับตา อย่างใกล้ชิด

   "ภาพธุรกิจปีนี้เหมือนขับรถไม่เอื้อให้เร่งเต็มสปีด120กม./ชม.เราเดินหน้าด้วยความเร็ว80กม./ชม.ไม่เร่ง แต่ไม่เบรก! เพราะเครื่องยนต์ยังแข็งแรงระบบทำงานได้เต็มประสิทธิภาพ"  อุทัย อุทัยแสงสุข