3 สมาคมอสังหาฯ เผยเข้าพบหารืออธิบดี กรมที่ดิน ยื่น 2 ข้อเสนอกรมที่ดินปรับปรุงกฎหมายและเวลา "ทรัพย์อิงสิทธิ์" ขอขยายอายุสิทธิ์จาก 30 เพิ่มเป็น 60 ปี รองรับการลงทุนระยะยาว สร้างความเชื่อนักลงทุน-สถาบัน การเงิน และกำหนดขนาดที่ดินขั้นต่ำเริ่มต้นของการจัดสรร หวังปลดล็อกกฎหมายที่ดิน เชื่อมช่องว่าง คนรุ่นใหม่สู่บ้านหลังแรก หาจุดเหมาะสมของเวลาให้เช่าทรัพย์ อิงสิทธิ์ ส้รางกลไกสำคัญปลดล็อกศักยภาพของอสังหาฯ ไทย แก้ปัญหาการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของกลุ่มผู้เริ่มต้นครอบครัวใหม่

   นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า เมื่อวันที่ 27 ม.ค. 69 ที่ผ่านมา 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งประกอบด้วย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร พร้อมนายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบ และก่อสร้างสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ได้ไปพบเข้านายพรพจน์ เพ็ญพาส อธิบดีกรมที่ดิน เพื่อหารือข้อเสนอ พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน และกฏหมายที่เกี่ยวข้อง ในหัวข้อ 1. การขยายเวลา พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ์ เพื่อหาจุดเหมาะสมระหว่าง ผู้ให้เช่าและผู้เช่าที่ดิน และ 2. ขนาดที่ดินขั้นต่ำเริ่มต้นของการจัดสรร เพื่อแก้ปัญหาการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของกลุ่มผู้เริ่มต้นครอบครัวใหม่ (First Jobber)

   โดยข้อเสนอที่ 1. ให้มีการขยายเวลา พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ์ มีเป้าหมายเพื่อปลดล็อกกฎหมายที่ดิน เชื่อม ช่องว่างคนรุ่นใหม่สู่บ้านหลังแรก และจุดเหมาะสมของเวลาให้เช่า ทรัพย์อิงสิทธิ์ เพื่อเป็นกลไกสำคัญเพื่อปลดล็อกศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยการเสนอการปรับปรุงด้านกฎหมายและเวลา ให้มีการปรับปรุงด้านกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ์เพื่อขยายอายุสิทธิ์จาก 30 ปี เป็น 60 ปี เพื่อรองรับการลงทุนระยะยาวและสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุน และสถาบันการเงิน และเสนอให้มีการปรับปรุงทางด้านกายภาพและพื้นที่ โดยมีการเสนอให้ปรับลดขนาดพื้นที่ดินขั้นต่ำ เพื่อแก้ไขประกาศ คณะกรรมการการจัดสรรที่ดินกลาง ให้สอดคล้องกับสถานภาพเศรษฐกิจและขนาดครอบครัวปัจจุบัน

   ทั้งนี้ การเสนอแก้ไขกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ์ พ.ศ. 2562 ถือเป็นกลไกสำคัญในการสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนและสถาบันการเงิน แต่ระยะเวลา 30 ปีในปัจจุบันยังไม่สอดคล้องกับการลงทุนจริง โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ที่ต้องการใช้เวลาในการคืนทุนระยะยาว ดังนั้น การเสนอขยายสิทธิ์จาก 30 ปีเป็น 60 ปี จะช่วยเพิ่มความเชื่อมั่นและน่าสนใจแก่ผู้ลงทุนและสถาบันการเงิน ซึ่งจะทำให้ประโยชน์ในเชิงกลยุทธ์ ช่วยให้เจ้าของยังคงถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน และยังเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศไทยเมื่อเทียบกับต่างประเทศ นอกจากนี้ ยังเป็นการสนับสนุนทางด้านการจัดเก็บภาษี และค่าธรรมเนียม ให้กับภาครัฐได้มากขึ้น

   ขณะที่ความชัดเจนด้านภาษีและค่าธรรมเนียมที่จำเป็นก็ควรต้องมีการปรับปรุงเพื่อให้มาตรการทรัพย์อิงสิทธิ์สำเร็จผล โดยภาครัฐต้องมีความชัดเจนใน 5 ประเด็นหลัก คือ 1. ภาษีเงินได้ ถือเป็นค่าเช่า (40(5)) หรือเงินได้อื่น(40(8)) หากค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้หรือไม่ 2. ภาษีมูลค่าเพิ่ม ได้รับการยกเว้นเหมือนสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปหรือไม่ 3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ การโอน กรรมสิทธิ์ ต้องเสียภาษี SPT เหมือนการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์หรือไม่ 4. อากรแสตมป์เป็นนิติกรรมต้องเสียอากรเหมือนสัญญาเช่าหรือไม่ และ 5. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ผู้ทรงสิทธิ์ ถือเป็น "ผู้ใช้ประโยชน์" ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ใช่หรือไม่

   นอกจากนี้ กฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ์ยังมีบทบาทในมิติการจัดระเบียบชาวต่างชาติ ช่วยให้เกิดความชัดเจนในการถือกรรมสิทธิ์ ซึ่งช่วย แก้ปัญหาการถือครองกรรมสิทธิ์โดยนอมินีคนไทยให้กับชาวต่างชาติ เนื่องจาก กม. ทรัพย์อิงสิทธิ์ไม่ใช่การขายชาติ เพราะต่างชาติเพียงแค่เป็นผู้ใช้ประโยชน์ จากอสังหาฯ แต่ไม่ใช่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ และยังช่วยให้ภาครัฐสามารถกำกับดูแลกำหนดให้เงื่อนไขระยะเวลาสิ้นสุดที่ชัดเจน ช่วยสร้างความโปร่งใส ช่วยดึงดูดดีมานด์ชาวต่างชาติเข้าสู่ระบบที่ถูกต้อง และตรวจสอบได้ และยังช่วยให้รัฐสามารถเก็บภาษีได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย

   ขณะเดียวกันการปรับปรุงกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ์ยังช่วยเอื้อประโยชน์ต่อระบบเศรษฐกิจแบบองค์รวม 3 ด้านคือ คือ 1. ประโยชน์ที่เกิดกับภาครัฐ ทำใหฐานรายได้ภาษีเพิ่มขึ้นจากธุรกรรมมูลค่าสูง ที่ดินรัฐถูกใช้ประโยชน์โดยไม่ต้องขายกรรมสิทธิ์ ช่วยลดภาระงบประมาณรัฐบาลไม่ต้องลงทุนเองทั้งหมด 2. ประโยชน์ต่อภาคเอกชน คือ ต้นทุนเริ่มต่ำลง ไม่ต้องซื้อขาดที่ดิน สามารถกู้เงินได้ง่ายง่ายขึ้น เพราะสิทธิ์การเช่ายาวนานถึงหกสิบปี ทำให้มีความมั่นคงเพิ่มมากขึ้น 3. ประโยชน์ต่อภาคการเงิน ทรัพย์อิงสิทธิ์ ใช้เป็นหลักประกันที่มีเสถียรภาพ และยังช่วยลดความเสี่ยงด้านเครดิต

   ข้อเสนอ ข้อที่ 2 ซึ่งเสนอปรับลดขนาดที่ดินขั้นต่ำเริ่มต้นในการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน มีเป้าหมมายเพื่อ 3 ด้านคือ 1. เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อและโครงสร้างครัวเรือนปัจจุบัน ขนาดที่ดินขั้นต่ำเดิม (เช่น 50 ตร.ว./35 ตร.ว./16 ตร.ว.) ไม่สอดคล้องกับรายได้คนรุ่นใหม่ ข้อเสนอให้ลดเหลือระดับ 35/28/14 ตร.ว. ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเริ่มต้นเข้าถึงได้จริงมากขึ้น 2. เพิ่มประสิทธิภาพการใช้ที่ดินในเมืองและพื้นที่ชานเมือง การลดขนาดแปลงช่วยใช้ที่ดินอย่าง คุ้มค่า รองรับการขยายตัวของเมือง และตอบโจทย์ผังเมืองในบริบทที่ที่ดินมีราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และ 3. ช่วยลดภาระต้นทุนโครงการโดยไม่ลดมาตรฐาน เมื่อขนาดแปลงเล็กลง ต้นทุนที่ดินต่อหน่วยลดลง ทำให้ ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการในราคาที่เหมาะสมขึ้น โดยยังอยู่ ภายใต้กฎหมายควบคุมคุณภาพและสาธารณูปโภคเดิม