บุษกร ภู่แส
 
   กรุงเทพธุรกิจ

   "บ้าน" คือเป้าหมายชีวิตของคนไทยเมื่อมีงานประจำ เก็บเงินดาวน์ กู้ธนาคาร แล้วผ่อนยาว 30 ปี แต่สมการนี้เริ่มใช้ไม่ได้ เพราะในโลกความจริง "รายได้" ของคนไทยวันนี้ โตไม่ทัน "ราคาบ้าน" และ บ้านใหม่ แพงขึ้นเร็วกว่าค่าแรง คนจำนวนมากกำลังถูกระบบผลักออกจากตลาด

   ผลลัพธ์คือ คนไทยเริ่มหัน "เช่า" มากขึ้น ขณะที่นักลงทุนและบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ปรับเกมใหม่จากเดิมเน้น "ขายขาด" สู่โมเดล "ถือทรัพย์กินค่าเช่า" มากขึ้นเรื่อยๆ อาจเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของตลาดอสังหาฯ ไทยที่เดินเข้าสู่ยุคใหม่อย่างเงียบๆ

   ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประเมินว่า ตลาดอสังหาฯ ปี 2569 "ไม่ฟื้นตัว" และเผชิญแรงกดดันหลายด้านพร้อมกัน หนึ่งในปัญหาใหญ่สุด คือรายได้ประชาชนโตไม่ทันราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะหลัง โควิด-19 กำลังซื้อคนระดับกลางถึงล่างอ่อนแรงลงชัดเจน กลุ่มที่เห็นภาพชัดที่สุด คือ คนมีรายได้ต่ำกว่า 30,000 บาทต่อเดือน การปล่อยสินเชื่อใหม่ลดลงจาก 10% เหลือเพียง 7% ต่อให้ยังอยากซื้อบ้านแต่ธนาคาร "ไม่กล้าปล่อยกู้" ยิ่งในกลุ่มฟรีแลนซ์ คนไม่มีรายได้ประจำ หรือ คนที่มีภาระหนี้สูง ผ่านสินเชื่อยากกว่าเดิม และเมื่อ "กู้ไม่ผ่าน" ตลาดบ้านใหม่จึงชะลอตัวอย่างหลีกเลี่ยง ไม่ได้

   คนเริ่มหนีซื้อ "บ้านมือสอง"

   เมื่อบ้านใหม่แพงเกินเอื้อม คนไทยจำนวนมากหันไปหา "บ้านมือสอง" ข้อมูลสะท้อนชัดว่าสัดส่วนสินเชื่อบ้านมือสอง เพิ่มขึ้นจาก 31% เป็น 41% เหตุผลไม่ซับซ้อน เพราะบ้านมือสองมักได้ทำเลดีกว่า พื้นที่ใหญ่กว่า และราคาถูกกว่าบ้านใหม่ในทำเลใกล้กัน อีกมุมหนึ่ง สะท้อนว่าตลาดอสังหาฯ เริ่มเข้าสู่ภาวะที่ "บ้านใหม่" ไม่ใช่ตัวเลือกแรก ของคนส่วนใหญ่ แม้ราคาจะเริ่มลด คนก็ยังซื้อไม่ไหว

   สิ่งน่าสนใจ แม้ตลาดจะชะลอ แต่ผู้ประกอบการจำนวนมากยังมีสต็อกเหลืออยู่มหาศาล เฉพาะกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีหน่วยเหลือขายสะสม 221,805 หน่วย! ขณะเดียวกัน ราคาที่อยู่อาศัยหลายประเภทเริ่มลดลง อาทิ คอนโด ลดลง 3.6% ทาวน์เฮ้าส์ ลดลง 0.8% มีเพียงบ้านเดี่ยว ที่เพิ่มขึ้น 1.2%

   แต่คำถามสำคัญทำไมราคาลดแล้ว คนยังซื้อไม่ได้? คำตอบคือ ปัญหาไม่ได้อยู่แค่ "ราคาบ้าน" แต่อยู่ที่ "ความสามารถใน การกู้" ของคนไทยลดลงต่อให้คอนโดลดราคา แต่ถ้าธนาคารยังเข้มงวด คนก็ยังซื้อไม่ได้อยู่ดี ซึ่งบริษัทอสังหาฯ เจอ "รีเจ็กต์เรต" สูง 30-40%

   ผู้พัฒนาอสังหาฯ เริ่มเปลี่ยนเกม

   ปัทมา ปิยะมณีพร รองประธาน เจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากเดิมเคยเน้นบ้านระดับล่างราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท วันนี้บริษัทเริ่มลดสัดส่วนตลาดกลุ่มนี้ลงเพราะกำลังซื้อหายไปมาก และความเสี่ยงถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้นเรื่อยๆ พฤกษาเริ่มขยับตัวจากธุรกิจ "ขายบ้าน" ไปสู่ธุรกิจ "รายได้ประจำ"ทั้งโรงพยาบาล ธุรกิจรับสร้างบ้านรวมถึง "อพาร์ตเมนต์ให้เช่า"

   หนึ่งในโมเดลใหม่ที่มาแรง คือ "อพาร์ตเมนต์ให้เช่า" พฤกษาเปิดแบรนด์ "iPlern" โดยใช้แลนด์แบงก์เดิมพัฒนาเป็นอาคารเช่าแทนการขาย ปัจจุบันมี 3 อาคาร ย่านลำลูกกา-คลองสอง อัตราเช่าเต็ม 100% จะเห็นว่าวันนี้หลายบริษัทเริ่มยอมถือสินทรัพย์ระยะยาวเพื่อกินกระแสเงินสดจากค่าเช่าแทน เพราะวันที่คนซื้อไม่ไหว "ตลาดเช่า" เป็นธุรกิจที่มั่นคงกว่าเดิม

   คอนโด ยังขายได้ ถ้าอยู่ใกล้รถไฟฟ้า

   อภิสิทธิ์ สุนทรชูเกียรติ ประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น เวอร์ติเคิล คอร์ปอเรชั่น จำกัด กล่าวว่า แม้ภาพรวมตลาดจะชะลอ แต่คอนโด บางประเภทกลับไปต่อได้ดี โดยเฉพาะโครงการใกล้รถไฟฟ้า หรือแหล่งงาน คนยังต้องการที่อยู่อาศัยแต่เลือก "ทำเล" มากขึ้นกว่าเดิม ยิ่งราคาน้ำมันสูง การอยู่ใกล้รถไฟฟ้าเป็นข้อได้เปรียบ

   ทั้งคนอยู่เองและนักลงทุนปล่อยเช่า ล่าสุดบริษัทเปิดโครงการใหม่ย่านบางขุนนนท์ ซึ่งอยู่ใกล้รถไฟฟ้า 3 สาย จุดน่าสนใจแม้ตลาดชะลอ แต่โครงการมียอดขายแล้วถึง 90% ใน จำนวนผู้ซื้อ 30% คือ "นักลงทุน" สะท้อนกลุ่มมองเห็นโอกาสจาก "ตลาดเช่า"

   หันมา"เช่าระยะยาว" มากขึ้น ?

   ที่ผ่านมา คนไทยนิยม "ซื้อบ้าน" มากกว่าเช่า ต่างจากหลายประเทศพัฒนาแล้ว ที่การเช่าเป็นเรื่องปกติ แต่สถานการณ์วันนี้อาจ กำลังเปลี่ยน เมื่อราคาบ้านสูงขึ้นต่อเนื่อง ขณะที่ รายได้โตช้า คนรุ่นใหม่จำนวนมากอาจมองว่า "การเช่า"อาจคุ้มกว่า "เป็นหนี้ 30 ปี"

   โดยเฉพาะเมืองใหญ่ที่การเดินทาง คุณภาพชีวิต และความยืดหยุ่นในการทำงาน กลายเป็นปัจจัยสำคัญกว่า "การมีโฉนด" สิ่งที่ กำลังเกิดขึ้นในตลาดอสังหาฯ อาจไม่ใช่แค่ภาวะชะลอตัวชั่วคราว แต่อาจเป็น "การเปลี่ยน โครงสร้าง" ครั้งใหญ่ จากยุคที่ทุกคนอยากเป็นเจ้าของบ้านสู่ยุคที่ "คนจำนวนมากต้องเช่า" และ "เจ้าของทุนถือบ้านปล่อยเช่า" แทน ซึ่งถ้าแนวโน้มนี้ดำเนินต่อไปธุรกิจที่เติบโตที่สุดในอนาคตอาจไม่ใช่บริษัทที่ขายบ้านเก่งที่สุด แต่คือบริษัทที่บริหารสินทรัพย์ให้คนเช่าได้ดีที่สุดมากกว่า