นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย"ประชาชาติธุรกิจ"ว่า ผลจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ต่ออายุมาตรการ LTV อีก 1 ปี จากสิ้นสุด 30 มิถุนายน 2569 เป็นวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ช่วยต่อลมหายใจ อสังหาฯหลายมิติ โดยเฉพาะช่วงที่กำลังซื้อฟื้นตัวไม่เต็มที่ หนี้ครัวเรือนสูง และเศรษฐกิจเติบโตช้า

   โดยแบ่งออกเป็น 5 ผลเชิงบวก ได้แก่

    1. คนตัดสินใจซื้อบ้านง่ายขึ้น ทำให้ดีมานด์ที่ชะลออยู่ถูกดึงกลับเข้าตลาด

    2.ระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยคงค้าง 380,000 หน่วย โดยเฉพาะคอนโดฯ และบ้านราคา 1-5 ล้านบาท เมื่อขอสินเชื่อได้ง่ายขึ้น จะช่วยเร่งยอดโอนกรรมสิทธิ์ ทำให้กระแสเงินสดของ ผู้ประกอบการดีขึ้น ส่งผลต่อการลงทุนโครงการใหม่ต่อไป

   3.ส่งผลต่อห่วงโซ่อสังหาฯ ตั้งแต่ธุรกิจวัสดุก่อสร้าง รับเหมา เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า รวมถึงแรงงาน ที่จะได้รับการกระตุ้นเศรษฐกิจมากขึ้น เมื่อมีการซื้อหรือโอนที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น

   4. ลดแรงกดดันต่อผู้ประกอบการรายกลางและเล็ก ซึ่งช่วงที่ผ่านมาต่างเจอปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อสูง เงินดาวน์สูงเกินกำลังซื้อ การยืด LTV ช่วยทำให้มีโอกาสรักษาสภาพคล่องและการจ้างงาน และ

   5. ช่วยประคองตลาดอสังหาฯ ไม่ให้ชะลอตัวไปมากกว่าเดิม

   LTVไม่พอกระตุ้นตลาด

   "ต้องเข้าใจว่า LTV ไม่ใช่ยาวิเศษที่จะทำให้ตลาดฯกลับไปร้อนแรงแบบปี 2560-2561 เพราะยังมีข้อจำกัด อาทิ หนี้ครัวเรือนไทยยังสูง ธนาคารพาณิชย์ยังเข้มงวดการปล่อยกู้ รายได้ประชาชนฟื้นไม่เท่ากัน กำลังซื้อจีนและต่างชาติยังไม่กลับมาเต็มที่ ผลของ LTV คือ ช่วยพยุงตลาดไม่ให้ชะลอลึกมากกว่าทำให้เกิดฟองสบู่หรือบูมแรง ซึ่งปัจจุบันการซื้อที่อยู่อาศัย เป็นเรียลดีมานด์หาสัญญาณการเก็งกำไรยากมาก"

   นายสุนทรกล่าวว่า เมื่อย้อนดูตัวเลขโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปี 2565 พบว่าการโอนฯที่อยู่อาศัยทั่วประเทศทั้งสร้างใหม่และบ้านมือสองมี 392,858 หน่วย มูลค่า 1,065,008 ล้านบาท เป็นปีที่พีกที่สุดในช่วงโควิด-19 จากการผ่อนคลายมาตรการ LTV ส่วนสถานการณ์ปัจุบัน เทียบตัวเลข การโอนทั่วประเทศไตรมาส 1/2569 กับไตรมาสเดียวกันของปีก่อนหน้า มีแนวโน้มบวกเล็กน้อย ซึ่งเป็นช่วงช่องว่างที่ยังไม่ได้ประกาศผ่อนคลาย LTV จากเดิมการผ่อนคลาย LTV มีผลวันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึง 30 มิถุนายน 2569

   "ถ้ามองในมุมภาคธุรกิจบ้านจัดสรร ข้อดีสำคัญที่สุดคือ ช่วยเร่งการตัดสินใจซื้อและการโอนช่วง 12 เดือนข้างหน้า ทำให้ภาคอสังหาฯ ซึ่งเป็นเครื่องยนต์เศรษฐกิจตัวใหญ่ ยังเดินต่อได้ และส่งผลบวกต่อจีดีพี ผ่านการจ้างงานและอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่อง"
ดันต่อลดค่าโอน-จำนอง 0.01%

   ทั้งนี้จากปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ส่งผลถึงธุรกิจอสังหาฯไทย ในปี 2569 ชะลอตัวอย่างรุนแรง โดยพบว่า ยอดโอนฯที่อยู่อาศัยต่ำที่สุดในรอบกว่า 10 ปีที่ผ่านมา และสัดส่วนการปฏิเสธการให้สินเชื่อ สูงถึง 40-50% และการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยต่ำสุดในรอบ 12 ปี ทั้ง 3 สมาคม อสังหาฯ จึงได้ยื่นหนังสือถึงนายเอกนิติ นิติทัณฑ์ประภาศ รองนายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เพื่อพิจารณามาตรการพยุง ฟื้นฟู และกระตุ้นภาคอุตสาหกรรมที่มีสัดส่วนต่อจีดีพี 8-9% แบ่งออกเป็น 4 กลุ่ม ได้แก่

   1. มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคองภาวะการโอนอสังหาฯทั่วประเทศ ได้แก่ ต่ออายุลดค่าโอน-จดจำนอง เหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท ออกไปอีก 1-2 ปี และ กำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงของผู้กู้

   2. มาตรการลดการใช้พลังงานในที่อยู่อาศัย 15% ต่อครัวเรือนสนองนโยบาย Thailand Green Economy อาทิ ลดภาษีธุรกิจเฉพาะเหลือ 1.65%, ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 50%, วงเงินกู้พิเศษสำหรับผู้ประกอบการ 70-80%, อัตราดอกเบี้ยพิเศษลดลง 1% สำหรับผู้ประกอบการ, ผู้ขอสินเชื่อ, ผู้ขอสินเชื่อสำหรับบ้านหลังแรก และการขายกระแสไฟฟ้าเหลือใช้ที่ผลิตจากโซลาร์เซลคืนภาครัฐ

   3.มาตรการการกระตุ้นการปล่อยสินเชื่อ และแก้ไขหนี้ครัวเรือน ได้แก่ มาตรการรวมหนี้, ระบบประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย และแก้ปัญหาหนี้นอกระบบด้วยแนวทาง Warehouse Debt

   และ4.มาตราการดึงกำลังซื้อต่างชาติ ได้แก่ เพิ่มการจัดเก็บภาษีอสังหาฯจากต่างชาติ 10%, จัดเก็บภาษีส้มหล่น จากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่ดินจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ, ขยายเวลาเช่า 60 ปี และขยายระยะเวลาลองสเตย์วีซ่าเป็นกลุ่มราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ได้รับลองสเตย์วีซ่า 5 ปี และกลุ่มราคาเกิน 7 ล้านให้ได้รับลองสเตย์วีซ่า 10 ปี

   ตลาดไม่ฟื้น-หวังรัฐช่วย

   สอดรับกับ นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกกิตติมศักดิ์สมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า การผ่อนเกณฑ์ LTV ออกไป 1 ปี แค่ประคับประคองตลาดอสังหาฯ ไม่ให้สถานการณ์แย่ลง ต้องรอกระทรวงการคลังขยายมาตรการลดค่าโอนและจำนองเหลือ 0.01% ควบคู่ไปด้วย ซึ่ง 3 สมาคมอสังหาฯ ได้ทำหนังสือถึงนายเอกนิติแล้ว คาดหวังว่ารัฐบาลจะเห็นความสำคัญของภาคธุรกิจ อสังหาฯ เพราะถือว่าป็นเสาหลักช่วย พยุงเศรษฐกิจไทยไม่ให้ถดถอยไปมากกว่านี้

   "ไตรมาสแรกยอดโอนติดลบ 18% เปิดใหม่ลดลง 30% ขยายมาตรการ LTV แค่ประคับประคองตลาดสู่ จุดสมดุลใหม่ในระดับต่ำสุด ตอบไม่ได้ตลาดอสังหาฯจะฟื้นตัวปีไหน คงใช้เวลาอีกสักระยะ ยังไม่เห็นสัญญาณฟื้นตัว ถ้าเศรษฐกิจไม่ฟื้น อสังหาฯก็คงยังไม่ฟื้น และหากคลัง ไม่ต่ออายุลดค่าโอนและจำนองให้ ตลาดคงโตแบบแอลเชฟ ผู้ประกอบการคงต้องช่วยตัวเองและอยู่ให้ได้ ขณะที่เศรษฐกิจจะไม่มีเครื่องยนต์มา ประคับประคอง เพราะอสังหาฯเป็นฐานรากของระบบเศรษฐกิจและมีผลต่อ จีดีพี 8-12%"นายประเสริฐกล่าว