Loading

บ้านสร้างเองโตสวนทางอสังหาฯ ศก-หด-แบงก์เข้มปล่อยกู้ฉุดไม่อยู่

วันที่ : 27 มกราคม 2563
การชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตลอดปี 2562 และยังคงมีทิศทางต่อเนื่องในปี 2563 ภายหลัง ได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบรอบด้าน โดยเฉพาะผล กระทบจากมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือ ltv
          ลูกค้าขนเงินสดสร้างเองไม่ง้อธนาคาร

          อสังหาริมทรัพย์

          การชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตลอดปี 2562 และยังคงมีทิศทางต่อเนื่องในปี 2563 ภายหลัง ได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบรอบด้าน โดยเฉพาะผล กระทบจากมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือ ltv ขณะเดียวกัน แนวโน้มการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก ส่งผลต่อตลาดส่งออก รายการท่องเที่ยว รวมถึงการลงทุนในอุตสาหกรรมต่างๆ ทำให้หลายฝ่ายคาดการณ์ว่า ในปี 2563 นี้ ภาพรวมของธุรกิจในทุกอุตสาหกรรม จะยังคงชะลอตัวต่อจากปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะตลาด อสังหาฯ และอุตสาหกรรมก่อสร้าง ซึ่งถูกคาดการณ์ว่า จะทรุดตัวลงอย่างหนักในปีนี้ โดยในส่วนของอุตสาหกรรมก่อสร้างนั้น เชื่อว่ายังมีงานของภาครัฐ ซึ่งเป็นโครงการเมกะโปรเจกต์ขนาดใหญ่เข้ามาต่อเนื่อง แต่ในส่วนของ โครงการภาคเอกชนจะมีจำนวนลดลงอย่างมาก ทำให้ตลาดอุตสาหกรรมก่อสร้างถูกคาดการณ์ว่าจะมีอัตรา การหดตัวตามตลาดอสังหาฯ

          จากแนวโน้มดังกล่าวทำให้ ธุรกิจที่อยู่ในแวดวงของการก่อสร้าง และอสังหาฯ ต่างถูกคาดการณ์ไปในทิศทางเดียวกันว่า ธุรกิจที่มีความเกี่ยวเนื่องกับตลาด อสังหาฯ และธุรกิจก่อสร้างจะได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวของทั้งสองตลาดไปด้วย แต่อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ความเป็นจริงในตลาด ได้สะท้อนออกมา ให้เห็นแล้วว่า ตลาดรับสร้างบ้าน และตลาดบ้านสร้างเอง ซึ่งหลายท่านเข้าใจว่า เป็นหนึ่งในเซกเมนต์ของตลาด อสังหาฯ กลับมีทิศทางที่แตกต่างจากตลาดอสังหาฯ โดยสิ้นเชิง แม้ว่าธุรกิจอสังหาฯ และธุรกิจรับสร้างบ้าน จะเป็นธุรกิจที่พัฒนาที่อยู่อาศัยด้วยกันทั้งคู่ แต่ความ ต่างของธุรกิจนี้ คือ ธุรกิจอสังหาฯ คือการพัฒนาโครงการ ที่อยู่อาศัย บนที่ดินจัดสรร พร้อมสาธารณูปโภค ซึ่งเอกชนดำเนินการอย่างครบวงจร

          ขณะที่ธุรกิจรับสร้างบ้าน คือการ ก่อสร้างบ้านบนที่ดินของผู้บริโภค โดยบริษัทรับสร้างบ้านจะทำหน้าที่ ขออนุญาตก่อสร้างพร้อมแบบแปลน และบริหารจัดการงานก่อสร้างทั้งหมดตามสัญญาที่ตกลงร่วมกันกับ ผู้บริโภคซึ่งลูกค้าบริษัทรับสร้างบ้านนั้น แบ่งออกเป็น 2 ส่วน คือกลุ่มที่ใช้เงินออมในการสร้างบ้าน และกลุ่ม ที่ใช้สินเชื่อที่อยู่อาศัยในการสร้างบ้าน และโดยมากแล้ว ลูกค้าบริษัทรับสร้างบ้านนั้นจะใช้เงินออมของตนเอง ในการสร้างบ้าน ทำให้ปัญหาภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ไม่กระทบกับกำลังซื้อของผู้บริโภคมากเท่ากับการซื้อ ที่อยู่อาศัยในโครงการคอนโดมิเนียม หรือโครงการจัดสรรซึ่งพัฒนาโดยผู้ประกอบการอสังหาฯ

          ส่วนกลุ่มผู้บริโภคที่ใช้สินเชื่อในการก่อสร้างบ้าน ถือว่ามีจำนวนน้อย แกมีข้อได้เปรียบ จากการขอสินเชื่อในวงเงินที่ต่ำ ขณะเดียวกัน ก็มีสินทรัพย์เป็นที่ดิน ไม่ทันค้ำประกันขอเงินกู้ ทำให้โอกาสรายการถูกปฏิเสธสินเชื่อ มีต่ำกว่ากลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการบ้านจัดสรร หรือโครงการคอนโดมิเนียม ดังนั้น ในช่วงที่ผ่านมา สถาบันการเงินต่างๆจึงเริ่มให้ความสนใจการตลาดรับสร้างบ้าน และทยอยในการเพิ่มสัดส่วนให้สินเชื่อใน ตลาดดังกล่าว

          อย่างไรก็ตาม ภายหลังจากที่รัฐบาลมีการประกาศมาตรการ ltv ส่งผลให้สถาบันการเงินตื่นตัว และเป็น กังวลเกี่ยวกับปัญหาหนี้เสียหรือ npl กลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้สถาบันการเงิน เริ่มเข้มงวดในการ พิจารณาสินเชื่อ ซึ่งแน่นอนว่า กลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯ และบ้านจัดสรร คือกลุ่มแรกที่ได้รับผลกระทบ จากความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบัน การเงิน ในขณะที่กลุ่มผู้บริโภคที่สร้างบ้านเองดูเหมือนว่าจะไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาการเข้มงวดการปล่อย สินเชื่อ แต่ความกังวลของสถาบันการเงินที่เพิ่มมากขึ้นจากแนวโน้มการออกมาตรการ ltv รวมไปถึงกระแสข่าวแนวคิด การออกมาตรการคุมภาระหนี้ต่อรายได้สูงสุด (DSR limit) ส่งผลให้เกิดความกังวล ต่อสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อยเพิ่มมากขึ้น จนทำให้สถาบันการเงิน หลายแห่ง เริ่มเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ในกลุ่มบ้านสร้างเองมากยิ่งขึ้น โดยมีสถาบันการเงินบางแห่งมีนโยบายชะลอการปล่อยสินเชื่อในกลุ่มตลาดบ้านสร้างเอง จนส่งผลกระทบต่อตลาดรับสร้างบ้าน ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2562

          แหล่งข่าวจากบริษัทรับสร้างบ้าน แห่งหนึ่ง เปิดเผยว่า การเข้มงวดปล่อยสินเชื่อ ที่อยู่อาศัยของสถาบัน การเงิน ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้า ใน ตลาดรับสร้างบ้านโดยเฉพาะในตลาดระดับล่าง ซึ่งได้รับผลกระทบค่อนข้างรุนแรง จากปัญหาดังกล่าวส่งผล ให้ผู้ประกอบการรับสร้างบ้านมีการปรับตัวขยับขึ้นไป จับกลุ่มลูกค้าตลาดกลางบนเพิ่มมากขึ้น ขณะที่บริษัท รับสร้างบ้านที่จับกลุ่มตลาดล่างมาโดยตลอดบางราย ที่ไม่สามารถปรับตัวได้ ต้องมีการปิดตัว และยุติการดำเนินธุรกิจไป

          จากแนวโน้ม ธุรกิจรับสร้างบ้านในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2562 ส่งผลให้หลายฝ่ายกังวลว่า ในปีที่ผ่านมาตลาดรับสร้างบ้านจะมีอัตราการหดตัวสูงและจะ รุนแรงมากยิ่งขึ้นในปี 2563 ขณะที่ผู้ประกอบการธุรกิจรับสร้างบ้าน กังวลถึงสถานการณ์ที่เกิดขึ้น สถานการณ์ตลาดรับสร้างบ้าน กลับเริ่มฟื้นและขยายตัวได้ในช่วง ปลายปี 2562

          นายสิทธิพร สุวรรณสุต นายกสมาคมไทยรับ สร้างบ้าน กล่าวว่าในช่วงต้นปีผู้ประกอบการรับสร้างบ้าน มีความกังวลเกี่ยวกับสถานการณ์ตลาดอย่างมาก เนื่องจากการชะลอการตัดสินใจก่อสร้างบ้านในกลุ่มลูกค้า สะท้อนทิศทางตลาดในปี 2562 ค่อนข้างชัดเจน แต่ในช่วงปลายปี demand กับพื้นตัว มีการขยายตัวให้เห็นอย่างชัดเจน ซึ่งจากข้อมูลกลุ่มลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการ พบว่าในช่วงต้นปี 2562 กลุ่มผู้บริโภคมีความกังวลใจ เกี่ยวกับภาวะเศรษฐกิจและระมัดระวังในการเลือกใช้บริการ สร้างบ้านกับผู้ประกอบการมากกว่าปกติ ส่งผลให้ระยะเวลาในการตัดสินใจยืดออกไป เนื่องจากลูกค้า มีการศึกษาข้อมูลของผู้ประกอบการรับสร้างบ้าน และใช้ระยะเวลาในการพิจารณาเลือกสรรผู้ให้บริการเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากต้องการความเชื่อมั่น ทำให้ผู้ประกอบการ ที่มีประวัติ และแบรนด์ที่น่าเชื่อถือได้รับการพิจารณา เลือกใช้บริการ ก่อนบริษัทที่ขาดประสบการณ์ และแบรนด์ ที่ยังไม่ได้รับการยอมรับ

          ขณะที่ในช่วงต้นปี 2563 นี้ดีมานด์ที่เข้าสู่ตลาด รับสร้างบ้านยังเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องและมีแนวโน้ม ขยายตัวดีขึ้นจากปีก่อน อย่างไรก็ตาม แม้ว่า demand ในตลาดจะมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง แต่ผู้ประกอบการรับสร้างบ้าน ก็ยังคงมีความระมัดระวังค่อนข้างสูง ในการทำตลาด เนื่องจากปัจจัยลบรอบด้าน ยังคงมีอยู่ต่อเนื่องจากปี 2562 โดยในปีนี้ มีปัจจัยบวกให้เห็น เพียง 3 ปัจจัย คือ ต้นทุนการก่อสร้างที่ยังคงไม่มีการปรับตัวขึ้น และการเดินหน้าบังคับใช้ภาษีที่ดินและ สิ่งปลูกสร้าง และการผ่อนปรนมาตรการLTV ซึ่งน่าจะมีผลต่อการพิจรณาสินเชื่อปลูกสร้างที่อยู่อาศัยให้มีความเข้มงวดลดลงได้บ้าง

          โดยในส่วนของต้นทุนก่อสร้างนั้นแน่นอนว่าส่งผลดีต่อ กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ส่วนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะบังคับใช้ในปีนี้ ส่งผลให้ ผู้บริโภคที่มีที่ดิน แต่ยังไม่ได้ก่อสร้างบ้านเริ่มพิจารณา หรือมีแผนในการก่อสร้างบ้านบนที่ดินของตนเอง มากขึ้น และยังมีแนวโน้มการตัดสินใจ เร็วขึ้นกว่าช่วงที่ผ่านมา จากปัจจัยบวกทั้ง 2 ตัวดังกล่าว เชื่อว่าจะส่งผลดีต่อตลาดรับสร้างบ้านในปี 2563 ให้มีการขยายตัว และเติบโตสวนทางกับตลาดอสังหาฯ ที่แม้ว่าจะมีการออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน และค่าจดจำนอง ให้เหลือ 0.01% แถมยังมีมาตรการคืนเงินดาวน์ให้กับ ผู้บริโภคที่ซื้อบ้าน ภายในโครงการบ้านดีมีดาวน์ และล่าสุด ยังได้รับอานิสงส์จากการผ่อนปรนมาตรการ ltv จากรัฐบาล แต่ทิศทางตลาดก็ยังไม่มีทีท่าว่า จะฟื้นตัวและกลับมาขยายตัวได้ในปีนี้

          นายพิสิษฐ์ เจียราภิรมย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แซมพ์ บิลเดอร์ จำกัด กล่าวว่า ธุรกิจรับสร้างบ้านใน ช่วง 7-8 ปีที่ที่ผ่านมามีอัตราการขยายตัวที่ดี ซึ่งสวนทางกับตลาดอสังหาฯ เนื่องจากกลุ่มลูกค้า บ้านสร้างเอง ส่วนใหญ่ใช้เงินออมในการก่อสร้างบ้านกว่า 65% ส่วน ที่เหลืออีก 35% เป็นกลุ่มลูกค้าที่ใช้สินเชื่อจาก สถาบัน การเงินในการก่อสร้าง ประกอบกับบ้านสร้างเอง ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของลูกค้า ได้มากกว่าโครงการจัดสรร ขณะเดียวกัน ลูกค้ายังสามารถมีส่วนร่วมในการออกแบบ บ้านได้ตามความต้องการ ทำให้ปัจจัยด้านเศรษฐกิจ ชะลอตัวไม่กระทบกับตลาดรับสร้างบ้านมากนัก ทั้งนี้ แนวโน้มตลาดรับสร้างบ้านในปี 2563 นี้คาดการณ์ว่าตลาดรวมจะมีมูลค่าประมาณ 13,000-13,500 ล้านบาท เติบโตจากปีก่อนหน้าประมาณ 5-7% โดยกลุ่มระดับ ราคา 3-10 ล้านบาทเป็นกลุ่มบ้านที่มีความต้องการสร้างมากที่สุด

          "ผมเชื่อว่าธุรกิจรับสร้างบ้านยังคงเติบโตได้ ต่อเนื่องแม้ในภาวะวิกฤตเศรษฐกิจโลกและความผันผวนของเศรษฐกิจไทย โอกาสของรับสร้างบ้านที่เห็นได้ชัดเจนคือการขยายตัวของการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานคมนาคม ในทางกลับกันต้นทุนแรงงานที่สูงขึ้นก็เป็นอุปสรรคในการดำเนินธุรกิจ"

          ด้านนายพิศาล ธรรมวิเศษ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ปทุมดีไซน์ ดีเวลลอป จำกัด ภายใต้แบรนด์ศูนย์รับสร้างบ้านพีดีเฮ้าส์ กล่าวว่า สถานการณ์ทางเศรษฐกิจปี 2562 ที่มีการชะลอตัว รวมถึงปัญหาจากภัยธรรมชาติโดยเฉพาะปัญหาเรื่องน้ำท่วม ได้ส่งผลให้ภาพรวมของเศรษฐกิจขยายตัวต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ และก็ส่งผลกระทบต่อธุรกิจรับสร้างบ้านอย่างเลี่ยงไม่ได้ ถึงแม้ภาครัฐออกมาตรการลดภาระเพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งในส่วนลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการโอน แต่มาตรการดังกล่าวก็ยังไม่ได้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจให้ขยายตัวได้มากนัก เพราะเป็นแค่มาตรการในระยะสั้นๆ เท่านั้น  ทั้งนี้ บรรดาผู้ประกอบการธุรกิจรับสร้างบ้านต่างก็ต้องปรับตัวเพื่อความอยู่รอด แม้จะต้องเผชิญกับปัจจัยลบหลายด้านก็ตาม อย่างไรก็ตาม เชื่อว่ากำลังซื้อผู้บริโภคยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะกลุ่มผู้บริโภคที่ต้องการสร้างบ้านกับบริษัทรับสร้างบ้านมืออาชีพที่มีความน่าเชื่อถือ และสามารถให้บริการได้ครอบคลุมทุกพื้นที่ ทั้งในเขตกรุงเทพมหานครและต่างจังหวัด

          "สำหรับในปี 2562 ที่ผ่านมา แม้จะต้องเผชิญกับปัจจัยลบหลายด้าน แต่พีดีเฮ้าส์เองก็สามารถทำยอดขายได้เติบโตสวนทางเศรษฐกิจ จากการปรับกลยุทธ์และวางแผนรองรับไว้หลายด้าน เช่น การลดค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ การเปิดตัวแบบบ้านใหม่ๆ ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ทำให้มียอดขายเพิ่มขึ้น การพัฒนาวัสดุก่อสร้างหรือสินค้าเฮาส์แบรนด์ช่วยลดต้นทุนค่าก่อสร้าง รวมถึงการจัดโปรโมชันในทุกไตรมาส กระตุ้นให้ผู้บริโภคตัดสินใจสร้างบ้านเร็วขึ้น ที่กล่าวมาทำให้ในปีที่ผ่านมา บริษัทฯ สามารถทำยอดขายรวมทุกสาขาได้ใกล้เคียงเป้าที่ตั้งไว้ หรือประมาณ 1,000 ล้านบาทเศษ" นายพิศาลกล่าว

          อย่างไรก็ตามในปี 2563 นี้ถือเป็นปีที่มีความท้าทายอย่างมากอีกปีหนึ่ง ด้วยเพราะสถานการณ์ต่างๆ ไม่เอื้ออำนวย ไม่ว่าจะเป็นเรื่องเศรษฐกิจที่น่ากังวลและยังมองไม่เห็นปัจจัยบวก ทั้งจากภายในและภายนอกประเทศ แนวโน้มเศรษฐกิจที่เริ่มมองเห็นวิกฤตจากราคาพืชผลเกษตรตกต่ำ ปัญหาภัยแล้งที่คาดว่าจะส่งผลในวงกว้างขึ้นทำให้เกษตรกรมีรายได้ลดลงและมีหนี้สินเพิ่ม การหมุนเวียนของเศรษฐกิจระดับล่างฝืดเคือง ซึ่งจะส่งผลโดยตรงต่อภาคธุรกิจเอกชน รวมไปถึงปัญหาความมั่นคงทางการเมือง ทั้งนี้คาดการณ์ว่าตลาดรับสร้างบ้านในปี หนูทองนี้ คงมีแนวโน้มเป็นไปในทิศทางเดียวกับภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศ ดังนั้นในส่วนของบริษัทฯ จึงต้องวางกลยุทธ์การตลาด เพื่อเร่งกระตุ้นยอดขายในช่วง ต้นปีให้ได้มากที่สุดก่อน รวมทั้งเพื่อรับมือกับการแข่งขัน ที่เชื่อว่าจะรุนแรงมากที่สุด
 
ข่าววัสดุก่อสร้าง-เฟอร์นิเจอร์ อื่นๆ